““国五条”政策又落空 多地房价不降反升”

进入5月，许多城市《国五条》细则陆续满月。 最新数据显示，目前主要城市楼市成交量开始下降，但房价仍呈上升趋势。

长假很盛行，季节不盛行

5月一直是楼市销售旺季，也是项目开盘最为集中的阶段。 但是，今年五一节期间，北京楼市并未表现出火热的一面。 4月29日至5月1日，北京楼市仅开设首个潴菌山、亚奥金茂悦、玉兰湾3个项目，供应量增加618套，供应面积增加7万平方米。 去年五一长假中，供给数量和供给面积均大幅减少了7成左右。

另外，《经济参考报》记者连续第二天访问北京朝阳、东城区房地产中介机构密集的街区时，路人如织，却很少在路边的阳伞下停在“新政解读、二手房免税”等招牌前。 连锁房地产市场研究部的张旭向记者介绍说，“五一”假期北京二手房成交数不足千家，二手房成交数创近5年来最低纪录。

张旭表示，受政策叠加的影响，五一假期北京新建商品住宅(含保障性住房)和二手房上网本数量分别为803套和172套，共计975套。 其中，新建商品住宅在保障房的带动下，同比上涨53.8%，二手房下降50.4%。

杭州的小王利用五一看过几个喜欢的楼盘，他说:“都是漂亮的大型住宅型，大多从130平方米开始，刚需要的人受不了。” 她告诉记者:“在城北运河广场的楼盘上，最小的户型为160平方米，加上装修，平均价格为3万元，上班族只是不能看。”

事实上，杭州正好需要人群，大部分人都有王先生一样的困惑。 据当地解体人士介绍，杭州楼市之所以变成这样，与偏改善型、高端型的户型结构无关。 “通常降价的是大型的房子型，不能马上享受，但是新盘上市的小型房子型是购房者争夺的热点，无法避免价格的上浮。”

主要城市的成交量下降

据亚洲房屋机构统计数据，4月北京市商品住宅共成交8277套，成交面积83 .81万平方米，比上个月分别减少57.3%、56.6%。 另外，即使扣除4月7日前暂停网签的影响，4月份商品住宅每日成交量为359套，上月每日成交量也减少了230套。 与之相反，4月北京商品住宅成交价格平均为21938元/平方米，较上月略有上涨。

根据上海德佑地产市场研究部监测的数据，4月全市商品住宅成交面积90.3万平方米，环比下跌41.3%，成交均价23914元/平方米，环比上涨4.4%。 德地产副总经理刘伍洋对《经济参考报》记者表示，随着新政的实施，市场购房意愿下降，二手房市场短期快速降温也影响了楼市整体成交下行，综合因素造成4月成交量为“近半年来除2月份春节销售淡季外的最低点”

另外，杭州、广州等热门城市近期楼市成交量有不同程度下跌，但“看不到松动”的房价让不少购房者选择观望。

亚豪机构副社长任启鑫报道说，受3月底制定的监管细则的影响，目前市场诉求急剧萎缩。 “即使是合格的买家在新政后，短期内也会选择不插手，看政策的后效。 因为在这个新政之后，4月的成交量急剧下降。”

百城的房价持续上涨

5月2日，中指院发布了4月房地产市场“百城价格指数”。 数据显示，百城住宅平均价格自去年6月以来连续11个月上涨，涨幅缩小0.06个百分点。 与去年同期相比连续5个月上升，涨幅扩大到5.34%。

具体来看，中指院数据显示，4月全国百城住宅均价10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。 其中76个城市比上个月上升，24个城市比上个月下降。 另外，本月价格比上个月下跌的城市数量增加8个，比上个月上升的城市比上个月减少8个，其中上升幅度在1 % (包括1 % )以上的城市为40个，比上个月减少11个。

中指院表示，3、4月以来，许多《国五条》细则落地实施，市场成交量明显下降。 中指院拆除显示，4月数据显示，主要城市新建二手房成交量明显下降，房屋均价环比涨幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加。 在一线城市和部分热点二线城市，部分开发商调整了开盘时间和定价策略，如延迟推送、高开低走、取消精装修或“精装分期”降低合同价格等。

“但从整体来看，房地产市场供需状况尚未缓和，房价上涨压力尚存。” 中指院还预测，未来房价上涨过快的城市仍有加强监管政策的风险，市场预期多而复杂，不同城市的住房市场将进一步分化。

-05-03 07:59:14来源:经济参考报原题:《国五条》细则满月时许多房价不降

国五条政策落空 :全国只有北京征收住宅20%的税

年05月03日06:54来源:本网

有人指出，执行许多《国五条》细则不是“真实”

专家表示，应警惕政策效果减弱后的恢复性反弹风险

5月1日，在第五届中国西部(银川)房)车博览会上，参观者正在楼盘的沙盘前进行参观咨询。

当天，第五届中国西部(银川)房)车博览会也迎来了购房高峰。 此次博览会展示了区内外30家房地产公司的50多个项目，其中发放了低价、环保、防震等促销卡，吸引了众多参观者前来参观咨询。 目前，博览会举办前三天住宅销售达到287套左右。 彭昭之记者摄影

“《国五条》公布后，房地产市场确实平静了下来。 但是，其中20%的差额征税政策、信用政策等很多重要政策没有得到落实，所以政策效果需要注意。 ”原住建部政策研究中心副主任王亳林日前在社科院召开的中国房地产峰会上作了上述表示。

对此，许多专家认为，由于许多地方政府执行《国五条》有偏颇，应警惕政策效果减弱后的报复性反弹风险。 因此，为了不爆炸性释放累积的住房持有诉求，防止房价大幅反弹，必须尽快扩大住房持有税试点，增加持有环节的税费。

楼宇控制游戏的许多细则只有“一句话”

“中央是政策的管制主体，地方是管制环节的执行主体。 但是，由于二级政府规制中不同的政策需求，少数城市倾向在中央版的基础上进一步演化，进一步体现出行政规制的色彩。 另一方面，弱化表明，地方没有按照中央原有的要求，平稳传播，而是力量明显减弱，微博版、标题版细则应运而生。 ”。 中国土地测量计划院地价所所长赵松说。

3月底，在中央提出的截止日期前，全国许多房地产调控细则和调控目标集中落地。 但是，值得观察的是，各地的监管力度各不相同。 除了北京细则精细、给力外，许多城市执行细则草案并不“真实”，杭州、南京等许多地区都出现了“一句话”细则。

截至5月2日，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。 其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多采取回避政策。 只是提到要严格执行国务发〔〕17号文〔即“新国五条”〕，并不确定实行房屋转让的个人所得税“按转让所得的20%征收”。 由于没有具体的执行方法的情况很多，新政的落地也变得困难了。

另外，在北京、上海、重庆等地，“对个人转让住房按照规定应当征收的个人所得税，在可以通过税收征管、住房登记等新闻系统核实住房原值的情况下，必须依法严格按照个人转让住房所得的20%征收。” 但是到现在为止，除了北京有实施例外，剩下的地区还没有开始执行。

国家快速发展改革委投资研究所研究员张汉亚认为，地方政府不积极落实《国五条》，是因为地方政府对当地房地产外需和房地产相关税收等依赖性较大。 “房地产调控表面上是开发商与购房者之间的价格矛盾、供需矛盾，实际上是对土地财政的挑战，调控越来越多地表现出中央地方政府的合作。 ”

确实，财政部日前公布的数据显示，今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期下跌7.8个百分点。 其中，中央财政收入比去年同期减少0.2%，地方财政收入比去年同期增加13 .7%。 造成这种状况的首要原因是房地产交易明显增加了地方财政收入。

在房地产领域征收的税收中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地聘用税的税收收入增长率分别为38.3%、34.7%、7.9%、7.5%。 这4项税收共计2575亿元，占地方财政收入的14.78%。

“这几年地方财政收入的增加，首先是房地产市场交易额增加，相关地方税收相应增加。 》社科院房地产研究室主任倪鹏飞表示，房地产业征收的上述5种税种中，总收入从2003年的900多亿元，暴涨至全年的1.01万亿元，增长了10倍多。

在住房交易量大幅增加的基础上，土地出让收入也明显增加。 财政部数据显示，一季度，国有土地开采权转让收入77亿元，比去年同期增长46 .6%，去年一季度比去年同期减少34.6%。

国务院快速发展研究中心副主任韩俊也指出，1999年，地方政府土地转让收入为514亿，占地方政府财政收入的9.2%。 年，土地出让收入增加到2 .9万亿元，占地方财政收入的83.3%。 “土地出售收入占地方财政收入的比例这么高，世界上没有一个国家说必须变革土地财政。 ”

房地产市场矛盾加深，供需平衡恶化

“国五条”出台后满月，经过3月房地产交易爆炸性增长的集中释放，4月房地产市场看起来确实平稳。

以天津为例，4月天津市二手房共成交7907套，环比上涨63.8%，成交面积66 .3万平方米，环比上涨64.6%，成交均价8850元/平方米，环比上涨3 .2%，与3月相比确实有回落之势。 但从与去年同期比较来看，4月天津二手房交易量比去年同期上涨82.4%，成交面积比去年同期上涨96.5%。 市场还处于炎热的阶段。

“从4月份来看，房地产市场的指标多为平稳、稳定甚至下降。 新政对过热区域的稳定起到了很大的作用。 ”王亳林指出，细则施行才1月，买卖双方还处于观望阶段。 但是，我们需要观察的是，由于政策落地情况不好，能落地的不太多。 “因此，随着时间的推移，政策的影响将大大减弱，如果有什么风吹草动，市场将出现新的变动。 ”

赵松也认为，年末楼市的快速反弹提醒我们，光是行政措施在短期内就有效果，但长期效果实际上难以定论。

赵松表示，现阶段房地产调控政策多为限价、限购，抑制购买力。 达到诉求的是积累的作用，没有被其他方面所疏导。 因此，一旦政策放宽等发生一点变化，积累的诉求就会被随意释放。

事实上，上述专家的担忧并非没有根据。 新政实行的第一个月，由于各地加强了对新居审批等的限制，许多商品房的供给大幅减少，供需矛盾继续拉大。

据连锁房地产市场研究部统计，北京4月新商品住宅期住宅项目10个，总供应量3119套，比3月全月下降21 .4%，比去年同期下降26 .3%。 仅4月25日至27日的3天内，就集中供应了5个项目，占月度供应的一半。 4月份的新项目中，除别墅项目红杉河谷嘉园、龙景湾和高级大型户型项目望京茂家外，大部分项目价格集中在2万以下的刚需楼盘。 截至目前，年，新商品住宅期房项目34个，总供应量9737套，比去年同期减少17.6%。

对此，连锁房地产市场研究部的张旭认为，受新政影响，北京4月商品住宅供应常态化，大幅下跌。 供应量达到了年限采购同期的最低值。 另一方面，由于价格管制的影响，一些楼盘无法按计划进入市场。 另一方面，目前房企的涨价热情依然强烈，存在着游戏心态。 另外，库存也在下降。 截至4月27日，商品住宅库存63074套，比去年年底减少1 .8万套以上，4月消化库存700多套。

张旭表示，供应一直处于低位，库存在下降。 商品住宅市场供需矛盾突出。 一方面一两年前土地的成交量大幅减少，阻碍了供给的上游，另一方面，从政策上来说，不要抑制项目的上市，而要诱惑房企的扩大。

后期政策应尽快建立长期机制

在谈到房地产后期政策时，接受采访的业内人士表示，应尽快引入长效机制，实行持股环节征收税费。

根据社科院此前发布的《房地产蓝皮书》显示，我国房地产税结构极不合理，但这种“开发、流通重、持有轻”的税收结构抑制了交易环节，助长了套房持有现象。

数据显示，年房地产税和城镇土地征收税占地方收入的5.7%，只有土地增值税和营业税(根据商品房销售额估算)两种开发、流动环节税种占地方税收的12.1%。

社科院城市快速发展与环境研究所副研究员李恩平认为，“开发流转重、持股轻”的税制模式，一方面使房地产交易价格上涨，一方面抑制了对部分二手房的交易。 另一方面助长了持有多处房产获取增值收益的投机投资行为，不利于闲置土地资源和房地产资源的有效利用。

关于已经试点实施房地产税的上海、重庆，上海社科院房地产研究院中心教授顾建发指出，上海和重庆两年实施“房地产税”的经验表明，抑制房地产价格上涨的作用是有限的，并提出征收房地产税和提高税率并重。 提前征收“房产税”对房地产市场的快速发展有着非常积极的作用。

另外，李恩平提出要建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险判断平台，不要出现“鬼城”。 对官员的g d p业绩评价，必须排除房地产和建筑业的g d p贡献。

在土地供应方面，应因地制宜制定土地供应规划，一线城市、热点城市、区域中心城市和其他房价上涨速度过快的城市应增加新的土地供应，充分利用土地利用，促进房地产开发进程，带动房价泡沫 应该科学规划土地供应，既要防止盲目快速发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。

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