“高房价的秘密：绑架中国房价的十三个祸首”

一、中国高房价的秘密

中国的房价自1998年房地产市场化改革以来一直在上涨。 特别是2005年以后，房价进一步暴涨。 关于中国房价高的原因，有各种各样的说法，本文对此进行深入探索。

首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。 说到房价，许多专家和评论家忽视了决定房价高低的最基本因素，即人口经济聚集结构问题。 据说中国人口多，耕地少，所以房价很高。 其实这很不对。 如果13亿中国人住在农村，或者即使有26亿中国人住在农村，房价再高也不高。 相反，即使中国只有一亿人，如果80%以上聚集在京沪两个大城市，中国的房价一定很高。 俄罗斯人口少，人均耕地多，人口从1992年开始持续减少，莫斯科为什么房价也这么高？ 一个基本原因是俄罗斯人口，特别是富人正在向莫斯科等大城市聚集。 中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积只有0.84亩，荷兰为什么不是疯狂的高房价呢？ 其理由是荷兰等欧美各国的中小城市和小城市发展迅速，人口不怎么拥挤在少数大城市。 在一个区域内，居住用房比较少，工商业用房多的情况下，必然会有很多员工竞争少量住宅，这里的房价很高，居住空之间很狭小。 例如，日本东京。 相反，在某些地区，如果用于居住的房子相对过剩，房价就不会一直居高不下。 因此，认为人口经济聚集结构是决定房价高低的基础性因素。

其实，中国的土地足够了。 中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩耕地可以实现粮食自给的国际标准，中国只有10.7亿亩耕地可以实现粮食自给，7亿多亩耕地可以用于其他用途。 另外，城市化迅速发展，占有的不一定是耕地，很多非耕地可以采用。 另外，在城市化的过程中，节约了土地。 根据农村住宅和房屋占地面积的1:3计算，城市化后如果达到10高的居民楼，可以节约39倍的土地，越来越多的土地可以建设住宅。 所以，由于中国人口众多，高房价是站不住脚的。

房子的价格就像其他商品和资产一样，是由供给和诉求决定的。 从供给方面来说，盖房子首先需要土地，土地是房子的供给来源。 所以，中国房价高的第二个因素是中国的土地制度。 由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府垄断了城市的土地供应。 为了获得最大的好处，作为垄断者的政府为了维持垄断价格而限制土地的供给。 这个土地制度的结果是，

一是房屋供应首先必须供应土地，因此房屋供应数量受到很大限制

二是提高了房屋价格，减少了房地产商继续开发的资金

第三，如果人为地制造稀缺性，稀缺地买东西，土地供给的不足会给房子带来上涨的机会和囤积的价值，造成大量的投机和囤积。 结果，这种土地制度必然会造成高房价和住房难。

光靠供给无法形成价格，高房价还必须诉求。 但是，无论是对于城市化的大多数农民，还是对于很多城市的民众，或者是准备结婚买房的大多数年轻人，特别是在大城市，这个房价已经很贵了，买不起。 很明显，只有富人才能推高房价，但房价高是富人惹的祸吗？ 除了各个国家，每个国家都有富人，但每个国家都没有高房价，所以只怪中国高房价也是错误的。

那是什么推动了这个的高房价呢？

笔者认为，中国房价高的第三个主要原因是贫富差距过大，工资低和社会保障低。 贫富差距太大，富人聚集太多财富，他们有钱了可以买很贵的房子，而且他们不用在意房价，所以只有他们才能把房价拉得那么高。 另外，由于贫富差距过大、工资低，占人口大多数的普通市民购买力低，社会保障不足，他们无法花费更多，从而导致中国内需不足、产能过剩、产业利润低(不包括房地产)，富人阶层从事实业 股票和期货风险太大，以城市化迅速发展的契机，使房子具有很大的投资和投机价值。 因此，关于集群投资和投机性房地产，他们认为房价太高，普通老百姓再次被高房价剥削。 胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的胡润富报告显示，中国数千名富豪达到96万人，比去年增长9.7%，其中包括6万多名亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3的受访者选择了房地产投资。 在官方统计资料不足的情况下，《财经》杂志引用别人的评价，估计2007年至2007年销售的新建住宅中，有50 %~70 %的比例由投机客购买，目前放在空上。 商品房一年销售10亿4000万平方米，按每100平方米计算，一年有500-700万套新建空住房。

贫富差距太大，低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会发生过剩的净出口，外汇储备不断增加，面对巨大的人民币升值压力，人民币升值的预期会引起过剩的资本流入，特别是热钱，房地产泡沫， 在资本流入的过程中，央行通过在外国汇市购买外汇形成外汇储备。 因为这个外汇流入的过程是央行向市场释放基础货币的过程。 从1999年12月末到年3月末，中国金融机构外汇占有额为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币m1增量的1.01倍。 这意味着在过去11年的大部分时间里，外汇占款成为中国央行发行基础货币最重要和唯一的渠道。 外汇增加导致基础货币投入的增加，导致了通货膨胀和货币流动性的泛滥。 通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥，物价和资产价格上涨，在城市化的契机，价格处于上涨趋势的房子成为了有价值的增值和投机对象。

第四，中国政府和美国政府的财政货币政策导致的流动性泛滥和通货膨胀。 不管美国是在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印美元拯救经济，都会导致大量美元流入中国，引发中国流动性过剩和通货膨胀，从而导致中国房价上涨。 面对2008年全球经济危机，中国政府启动了4万亿元的经济刺激计划，对经济的货币政策增加了积极的财政政策，为之后的高房价注入了货币动力。

第五，出口政策和外汇政策。 美元流入中国，中海外货币储备迅速增加，国内基础货币投入过多，推动了房价上涨。 这是引起中国高房价的第五个因素我们必须考虑出口政策和外汇政策 中国居民和公司的外汇，几乎都被中央银行购买，成为基础货币发行。 在中外汇储备迅速膨胀的今天，过去的政策早就不合适了。 由于过去外汇短缺，中国出口退税等出口鼓励趋势强烈，既减少国内货物，又刺激网络出口增长，迫使外汇储备增加和基础货币投入，因此通货膨胀和负利率恶化。 实际上，还是放弃出口退税直接印刷人民币向居民购买这些出口货物比较好吧。 出口退税是外国的“画纸”和通货膨胀，印刷人民币发放给国内居民的费用通货膨胀，但国内居民最终费用增加。 央行购买外汇来防止或缓解人民币升值，其实这是无法弥补损失的。 由于央行购买外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀。 对出口公司来说可能是一样的，但对非出口公司和许多国民来说是不好的结果。 另外，由于购买外汇而引起的通货膨胀，从而导致货币政策紧缩，对包括出口公司在内的所有公司反而不利，有可能进一步阻碍经济的快速发展和人民生活水平的提高。 央行买入外汇干预汇率的结果可能是“停滞”或“停滞”这样的坏结果。 这三项古老的政策无疑加剧了流动性过剩和通货膨胀，推动了中国房价的上涨。

第六，对民营公司投资和快速发展的限制。 正如报道中所说，国内富人团结一致投资房地产，前几天一个人拥有608所房子，为此，有必要考虑他们为什么要团结一致投资房地产。 因此，推动我国高房价的第六个因素是民间资本投资和快速发展限制的各种政策，如国有企业垄断行业对民营企业的实际限制、民间金融快速发展的限制、其他危害民间资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。 如果开放民间金融的快速发展，一方面会为这些除投机性房地产以外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面会通过金融支持民营公司的快速发展，降低民营公司的困难，更多的资本可以乐于投资于实体经济而不是投机性房地产。 民营公司的快速发展，更多的人获得就业，通过增加普通民众的收入，提高内需，改善国内实体经济的快速发展环境，减少外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，从而改变这种不健康的快速发展模式

第七，腐败。 既然有钱人说要推高房价，我们也要讨论官员的问题。 官员因土地供应而腐败，土地价格就会上涨，进而房子的价格和价格也会上涨。 官员为自己建造别墅或受贿后，如果允许房地产商建造别墅，商品大楼的土地供应将减少。 如果官员受贿或用受贿的钱买房子，市场上的房源就会减少。 更重要的是，各地官员为了自身利益，不顾民生，以城市为私产经营牟取土地暴利，消极应对维护自身利益的房价调控和保障房建设，对其职责也是变相的腐败。

第八，中小城市和城市基础设施快速发展滞后，年轻人口涌向少数大城市。 在东亚各国，特别是中国，其民族文化似乎喜欢凝聚成少数大城市，这在中国年轻人中尤为明显。 不仅如此，中国年轻人不仅喜欢涌向大城市，想要涌进大城市的中心，在大城市的郊区和卫星城市也很少见。 但是，如果我们继续通过表象进行深刻反思，就会发现更重要的是生活环境和快速发展的机遇，民族文化的作用其实是次要的。 我国中小城市特别是小城镇发展不迅速，基础设施特别是人文设施匮乏，经济因素集聚能力不强。 另一方面，大城市为了自身的gdp和税收等利益过于集中产业、就业岗位、个人的快速发展机会，城市群也没有得到充分发展利用，人口和经济主体过于集中在少数大城市，特别是大城市的中心。 大城市住宅用地不足。 对于居民，公司有更强的经济实力购买和租赁房屋，城市中心区域过度用于工商服务业，居住的土地和房屋相对不足，抬高了房价。

第九，廉租房供应不足要求商品房具有刚性。 有人认为，国民追求自己住宅的性格有提高商品房刚性的诉求。 确实，国际统计表明房价和房屋拥有率成反比。 在同样的诉求下，如果租赁房屋比例较大，房屋的诉求就会有弹性，房地产商和投机者都不能随意采取刚性诉求来提高房价。 但是，如果有比较好的廉租房，适合结婚居住的话，年轻人会傻到背负沉重的负担高价购买房子吗？ 无论是经济还是生活质量，这都不相称。 中国保障房不到10%，商品房占9成以上。 中国的房屋拥有率高，简言之就是缺乏廉租房，老百姓必须自己买房子住，不是追求房屋的国民性格问题。 如果有很多廉租房的话，普通人有多少不合理的购买经济和精神上都不划算的高价商品房？ 如果有很多租赁住宅，有多少投资者会高价买房子，高价出租？ 无论中国的房屋拥有率高，还是高房价、住房难，根本上都是廉租房供给不足。

第十，房价高的主要责任是政府无力控制房价。 抑制房价上涨，降低过高的房价，改善民生是政府的责任。 但是，政府为什么没有抑制房价的上涨呢？ 这还是因为政府对房价的控制力度不够。 除了土地政策导致的房价暴涨外，政府无法抑制房价上涨的根本原因之二是投机囤积打击力度不够和保障性住房，特别是廉租房供应不足。 如果征收高二手房增值税，对多户征收高房产税，空房强制出租，房地产投机很快就会大幅减少。 如果政府大幅增加保障性住房，特别是租赁住房，对商品房的刚性诉求将大幅降低，市场租金将下降，房地产投机和投资价值将大幅减少。

第十一，小户型抬高房价。 在房价高的情况下，买大房子需要相当的财力，但对很多实际投诉的买家来说显然不现实。 他们只能选择两室一厅或一室一厅等小房子。 如果有3间以上的房子，对于多个买家来说，只能降低房价，因此中度房子型和大型房子型将被迫降低房价。 小户型的话平方米的价格会上涨。 更重要的是，小户型人口特别密集，一个区域内密度过高的人口必然会导致房价居高不下。 如果这些原本住在小户型的人更有钱了，或者为了养活父母需要和父母同住，或者孩子出生没有地方住，可能会选择买更大的房子。 这样，在该地区，小户型将增加换房，与未来竞争购买中户型和大型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将导致房价上涨，或将房价维持在高位。 相反，在欧美各国，房子大，人口密度低，房价也低。

第十二，独生子女政策会抬高房价。 首先独生子女政策会导致性别比失衡，在房价和物质主义居高不下的今天，男性娶妻是房子重要且最重要的资本。 性别比失衡，结婚买房更牢固了。 另外，由于是独生子女，两个父母会养活一个孩子，甚至双方父母会出资为新婚夫妇买房子，提高了对高房价的支付能力。 据连锁房地产交易中心统计，北京第一批购房平均年龄27岁，日本和德国第一批购房平均年龄42岁，中国台湾地区第一批购房平均年龄36岁，美国第一批购房平均年龄30岁以上，北京第一批购房这么年轻，这是中国的 如果没有独生子女政策，一个人养两个孩子，两个孩子的学校等的消费比一个孩子多，那么多父母就没有那么多财力买孩子的房子。 因为是独生子女，父母把所有的期望都寄托在这个孩子身上，期望在城市，特别是大城市有更好的快速发展，无疑增加了大城市房价的推动力。

第十三，城市化的快速发展和经济的快速发展会推高房价的预期。 对房地产投机者来说，他们之所以敢炒房子，是因为他们认为会有人接管房子。 这种预期支持是城市化和经济的迅速发展。 城市化后，会有更多的人进入城市，被炒房的人发财的机会。 经济的迅速发展，提高了未来的人均收入，提高了未来房子的购买力，提高了投机者对房价上涨的信心。 另外，正如经济的快速发展被股市所期待的那样，经济快速发展的宏观状况也会影响房价的信心。 经济增长速度快，投资者就有信心，银行也对此有信心；相反，经济快速发展放缓或低迷，房地产投资者和投机者就失去信心，银行也就难以维持虚高的房价。

二、重新分析中国房价的真相

任何物品的市场价格都是由供给和诉求的博弈形成的，房地产也不例外。 要解决房价的真相，就必须解决供给和诉求。

在供应方面，有房子首先需要土地，但政府垄断土地供应的一个是减少土地供应，另一个是提高房子的土地价格，必然减少房子的供应。 工商联房地产商会关于全国9个城市“房地产公司开发费”的调查显示，总费用支出中，流入政府的有两部分，一部分是土地价格，一部分是总税收，合计占49.42%。 在房地产项目开发中，土地价格直接占价格的比例最高，达到58.2%。 据悉，小产权房只有市场的三分之一左右，但触及土地财政，备受压迫。 可见土地制度对中国房价的影响有多高。 所以，中国房价高的第一个根本因素是中国的土地制。

其次，供给分为公共供给和市场供给，也就是保障房和商品房。 如果有足够的租赁住宅，实际上投诉的市民大多不会购买高价的商品房。 那个房价不能长期维持高地位，或者至少肯定没有大的住房难问题。 1997年，香港每年推出85000套廉租房计划，自此香港房地产市场5年来一直下跌，房价下跌60%。 在新加坡，80%的人口住在保障房里。 可享受保障房的家庭在中国不到10%，如果中国有足够的租赁住房，高价商品房必然会失去大量诉求，高房价无法维持。 所以，中国房价居高不下的第二个根本因素是廉租房严重不足。

无论是货币发行过多，流动性过剩，通货膨胀，还是由于其他因素，富人和民营企业投机房地产，都以房地产具有资产投资功能，能够获得高价值的收益为前提。 如果为了购买两套以上的房屋首付高、利息高、房屋买卖增值税高、多套房屋征收房产税高，则明显丧失了房屋的资产投资功能，房价也会大跌。 但是，在现在的制度下，政府为了地方财政和经济增长，不这样做。

综合分析，中国高房价最核心的因素有三个。 土地制度、廉租房不足和政府无力打击高房价。

四、中国房价未来走势

房价变化，还是供给和诉求。 供应方面，包括商品房开工和竣工面积、保障性住房开工和竣工面积、空住房数量和搬迁销售数量、土地政策和房地产开发的金融政策。 诉求包括城市化的人口、年轻人的结婚住房诉求、住房交换诉求、拆迁诉求、投机和投资诉求。

近期决定房价走势的是住房竣工待售面积、市场诉求、限制投机购房的力量。 中期决定房价走势的是城市化快速发展态势、土地政策、住房供给能力、空住房数量、经济快速发展和居民收入增长。 从长期来看，这是城市化快速发展阶段、住房供给占诉求的比例、人口状况、经济快速发展阶段。

让我们先看看最近的情况。 国家统计局《年全国房地产市场运行情况》数据显示，2010年，全国房地产开发公司住宅施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%。 住宅新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，竣工面积7亿6000万平方米，增长4.5%，其中住宅竣工面积6亿12000万平方米，增长2.7%。 查看新数据:

1-4月，全国房地产开发公司住宅施工面积26.46亿平方米，比去年同期增长31.7%； 住宅新开工面积4亿5700万平方米，比去年同期增长64.1%，竣工面积15020万平方米，比去年同期增长13.5%。 可见，潜在住房供应迅速增加，竣工面积也在加速增加。 综合统计局的年数据和年数据，估计每年约有33亿平方米的供应量。 年1-4月，全国商品房销售面积为2.34亿平方米。 按照这个进度，每年可以销售约7亿平方米。 按年出售

以7亿平方米计算，近5年可以卖完。 另外，根据今年的新国家八条，各地要完成1000万套保障房，每套90平方米，有9亿平方米的施工面积。 年1-4月，全国商品房销售平均价格约为每平方米5300元。 那么，33亿平方米。 5300元平均下来，完成买卖需要17.5万亿元。

问题是，钱从哪里来？ 如果不降价，谁有17.5万亿元人民币买开发商的商品房？ 根据供给超过需求的法则，价格会有一定的下跌。 但是，由于城市化和年轻人对购房的预期，经济的快速增长，政府近期不敢暴跌房价，富人的投资渠道近期也无法处理，在通胀和流动性过剩的情况下，跌幅不大。 当然，重要的是购房投资者的心情和心理作用。 投机是自信。

让我们来看看中期的情况。 以年33亿平方米左右的供给速度，按100平方米每套计算，年供给量为3300万套，5年供给1.65亿套。 每个住宅住3人的话，可以容纳4亿9500万人，超过了现在城市户籍人口的总数，超过了80后90后的总和，超过了2亿5000万流动人口农民工的总和。 但是，对于城市化的农民和年轻人，能支付多少现在的房价呢？ 根据供给速度，房价有很大的下跌压力。

十二五期间，政府计划建设3600万套保障房。 但是，每年开始建设1000万套，剩下的每年只剩下650套。 如果房价继续维持高地位，民生问题就难以处理。 考虑到近年来社会问题日益突出，形势稳定面临考验，确保住宅安全是必须的选择。 再加上城市化需要加快经济转型升级，创造就业岗位，应对劳动力短缺，中央政府通过保障性住房建设保持稳定快速发展，3600万套计划有所突破，预计将达到5000万套左右，这将导致房价下跌。 考虑到稳定和快速发展的必要性，如果中央政府觉得有必要进一步加强对房价的调控，加上以往调控房价的经验和舆论的反应，预计将会采取更有效的措施。

中国的土地政策也可能在十二五期间发生变化。 其理由是，目前的土地政策正在被讨论，城市化和经济快速发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续取得土地垄断地位或维持垄断价格的可能性降低。 如果改变土地政策，增加供给降低价格，预计房价会有一定的冲击。

通常，商品房空设置率在5%至10%间为合理区，空的设置率在10%至20%间为空间为危险区，空的设置率在20%以上 由北京联合大学教授张景秋和孟斌率领的课题组对北京2004年至2006年销售入住的50多个小区的用电情况进行了调查，电表几乎不动的比例达到27.16%。 电表不动的比例还在上升，2007年达到了29%。 同时外环空安装率越高，从市中心二环开始的三环空安装率水平约为20%左右，从四环到五环上升30%左右。 年河南财经政法大学12名大学生历时2个月，从郑州市中心6个区的29幢大楼中抽取约1.1万套商业住宅作为样本[最新信息价格户型评价]，检测水、电、煤气表，积分计算“黑灯率”等做法，/ / 结果表明，郑东新区商业住宅空的安装率超过55%，其他5个区也在20%以上。 安装这些空住宅需要价格。 如果房价持续上涨，涨幅低于资金价格，或者连租房都不划算，投资者很久也无法多次投资。 一旦出现逃离房地产的形势，价格就会急速下跌。

综合考虑，房价将在中期大幅下跌或中度下跌。 但是，考虑到城市化快速发展、经济增长、年轻人购房诉求，房价仍有一定的心理支持和诉求支持，加上房价大幅下跌对金融体系和经济快速发展的影响，政府也将阻止房价过度下跌。 但可以肯定的是，从中期来看，特别是到了年中，投机房地产或依赖房地产增值必然会遭受损失。 如果你现在手里有房子的话，我建议你不要再拥有太久了。

最后，考虑长期的情况，也就是-2030年的房价情况。 人口普查数据显示，中国城镇化率预计达到49.68%，全年将超过60%，接近发达国家水平。 但是，中国由于独生子女政策，年轻人口急速减少，预计明年以后城市化的急速发展速度将大幅减慢。 据说日本1990年以后，房价暴跌及其经济下滑是由于房价的过度控制，但实际上即使没有房价的控制，日本的房价也一定会大幅下跌，经济也会下滑。 1990年日本25至34岁人口群体的数量比1980年25至34岁人口群体的数量减少了20%。 这意味着真实诉求减少了20%，房地产高价位已经失去了实际诉求，并多次持续。

日本失去10年后失去10年的理由有很多，但有一个永远是根本性的，那就是低出生率。 从20世纪60年代到70年代，日本的合计出生率低于世代交替水平。 也就是说，人口维持在不增加也不减少的水平，在发达国家是2.1。 此后，出生率持续下降，未来年轻人持续萎缩。 决定宏观经济总量gdp变化的是总诉求和总供给的几个变化。 低生育率决定了未来经济增长低迷，特别是超低生育率将会进一步恶化。 诉求方面，低生育率将大幅减少未来最费钱的年轻人口，费钱的老年人口比例较大，最终导致费用不振。 投资诉求是指最终的支出诉求，最终的支出低迷必然会导致投资低迷。 此时，无论日本是刺激投资还是刺激投资，都不能撬动总诉求。 另外，从总供给的角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最具创造力的年轻人口萎缩人口老化，经济创造活力下降，不就业的老年人口比例增加，就业的劳动人口比例减少，人均gdp增长必然减缓，gdp增长也必然放缓。 gdp增长率取决于人口增长率和人均gdp增长率。 出生率低最终会导致人口增长放缓、萎缩、人均gdp增长率放缓，经济长期低迷，将失去10年，失去10年。

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