“时寒冰：“新国五条”调控细则的影响拆析”

受《新国五条》调控细则的影响，当时关于寒冰房地产拆除提出的重要政策，备受国民关注 从实体经济来看，从2003年开始，房地产被定为国民经济的支柱产业，房地产活生生地成为了中国经济的核心和灵魂 从投资市场来看，房地产板块上面与钢铁、水泥、玻璃等几十个领域相连，下面与银行相连 可以说是拉一根头发，活动全身 3月1日晚，国务院发布《新国五条》调控政策后，又出台了《国五条》细则，很快掀起了巨大波澜 那么，我们应该如何看待这次的法规呢？ 这次控制的意图是什么？ 这次管制后，政府会继续做什么？ 等问题，很多人都在思考 今天拖完之后，我也想了一些，但是见解很浅。 作为参考，我想知道更丰富更深入的分解，看看我的sohu微博，博友们的分解更全面更深刻 在《时寒冰说:经济大局面，我们怎么办》中，我略解了中国房地产运行的基本规律，谈了货币吸收及其在中国投资拉动经济模式中的作用 这次的房地产调控，其实还没有超出其范畴 让我们看看这次管制细则的要点复印件。 一)行政手段)进一步完善现行住房限购措施 “限购区域应当复盖城市的所有行政区域； 住宅限制类型必须包括所有新建商品住宅和二手房在内购买资格审查的一环是在签订购买合同(预约)之前前进； 拥有1套以上住房的非当地户籍居民家庭、不能连续提供一定年限的当地纳税说明或社会保险缴纳说明的非当地户籍居民家庭，应当暂停在本行政区域内出售 住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，应当根据上述要求进一步严格调整限购措施。其他城市房价暴涨的，省级人民政府应当立即采取限购等措施 特别值得注意的是，这次强化了解释责任机制。 “对存在认真查处限购措施执行中的违法行为，规避限购措施行为的项目，应当责令房地产开发公司进行整改。 购买者没有购买资格的，公司应当唆使购买者解除合同的购买者，协助伪造说明资料，对骗取购买资格的中介机构，责令停业整顿，严格解决相关责任人。 情节严重的，应当追究当事人的法律责任 2 )金融手段)继续严格执行差别化住房贷款政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率 “将继续严格执行差别化住房贷款政策 银行领域金融机构要进一步落实套房贷款首付比例和贷款利率政策，严格执行住房贷款第二套(以上)政策 要加强借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得违反不符合贷款政策的借款人发放贷款 银行领域监管部门应当加强对银行领域金融机构差别化住房融资政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，及时制止和纠正 对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可以根据城市生活人民政府的新商品住房价格调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率 (3)税收手段)依法严格按照转让所得的20%征收 “逐一发挥税收政策的调节作用 税务、住房城乡建设部门应当密切配合，对出售自身住房时按规定应当征收的个人所得税，可以通过税收征管、住房登记等历史新闻核实住房原值的，应当严格按照转让所得的20%征收 总结个人住房房产税改革试点城市的经验，加快拓展试点事业，吸引住房合理支出 税务部门要继续推进房地产价格判断方法的应用，加强存款交易税收征管工作 4 )市场手段)增加一般商品的住宅及用地供给 “各地区要根据供需情况科学编制年度住宅用地供给规划，保持合理稳定的住宅用地供给规模 前一年的住宅用地供给总量必须在过去五年的平均实际供给量以上……加快中小规模普通商品住宅项目的供给地、建设、上市，尽快形成比较有效的供给 对中小规模住房贷款数量达到项目开发建设总预算70%以上的普通商品住房建设项目，银行领域金融机构应当在满足信用条件的基础上，优先支持其开发贷款诉求 5 )保障手段)加快保障性安居工程规划建设 “全面落实全年城镇保障性安居项目基本建设470万套、新增开工630万套的任务……加强分配管理 要继续探索创新的保障性住房建设和管理机制，探索完善的保障性住房申请家庭经济状况审查机制，严格准入退出，确保公平分配 加大保障性安居工程建设、分配、退出的新闻公开力度 严厉打击保障性安居工程用途、套面积等违法违规行为 到年底，地级以上城市必须将符合条件、有稳定就业的外国劳动者纳入当地住房保障范围 要加强园区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境 )6)价格手段:加强市场监管和预期管理 “年后，各地区要提高分房门槛，从工程投资和形象进度、交付期限等方面加强分房许可管理，引导房地产开发公司合理定价，稳步推进分房制度改革 继续严格执行商品房定价、一室一价的规定，严格按照申报价格对外销售 各地区要切实加强预售资金管理，完善监管制度； 未实行预售资金监督管理的地区，应当加快制定本地区商品房预售资金监督管理办法 对预售方案报价过高，未接受城乡建设部指导或未实施预售资金监管的商品房项目，可以不颁发预售许可证 各地区要大力推进城镇个人住房新闻系统的完善、制度的完善管理，到“十二五”期末，所有地方以上城市都要实现网络接入 加强房地产公司信贷管理……各地区、各有关部门要加强市场监测和研究拆解，及时积极发布商品住房建设、交易以及房价、房租等方面的权威新闻，正确解读市场走势和相关调控政策措施，稳定市场预期 必须加强民意调查，及时、积极澄清房地产市场的不实消息 必须引导购买者违反管制、限制信贷等政策措施，对散布谣言、散布谣言、宣传不实新闻误导顾客的公司、机构、媒体、个人认真解决 “解体:房地产调控有很多好处:中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住诉求者等 对中央政府来说，首先考虑两个方面。 一是重视民众对高房价的不满，通过控制房价来消除这种不满 其二，不能损害经济的可持续快速发展 这限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，必须考虑相关措施的尺度 那么，有没有在达到上述目的的同时又不损害经济可持续快速发展的比较好的方法呢？ 要知道这个答案，首先必须分开考虑新房和二手房之间，哪个对政府更重要。 很明显是新房子 基本常识之一是二手房已经是卖房了 对政府的贡献已经完成。 土地的出售——房地产商完成开发——卖给买家手里(投机客+自住者)。 在这个过程中，政府获得了土地出让金和相关的税金、费用收入 如果二手房继续转卖，对政府来说，唯一可以继续获利的就是交易税和相关费用，当然还有正在准备中的房地产税(物业税) 正因为二手房已经出售了，把木板钉在上面，政府也不会心疼。 何况，这块板子是税收。 这是命运。 政府很有打击这块板子的力量！ 把木板钉在二手房上，房地产商的疼痛表面上似乎不大，总之房子已经卖完了 那么，银行不怕吗？ 住房由银行担保，房主已经付了首付，同时已经按月还了部分房贷和利息，再加上10年来中国房价持续上涨，即使为了抵押品安全空之间，银行也不用害怕 新房间不是 新房卖不出去，银行害怕——开发商借那笔钱做的项目，它们连在一起了 地方政府害怕——不仅害怕土地价格下跌，害怕已经出售的土地会倒退，还害怕相关税收的下降 当然开发者也害怕 如果我击中了自己的手，之前的工作可能会放弃 因此，控制住宅区，将木板钉在套房里，是政府风险最小、收益最大的控制手段 以前的不动产交易征税可以按购入价格的1%缴纳，也可以按价差收益的20%缴纳，但是现在全部按价差收益的20%缴纳，有很大的不同 引用一下《新京报》的采访吧。 “来北京工作6年的小吴刚付了购房款，但由于二手房购买政策的调整，他可能要交20万以上的税 在北京，购买二手房的所有税费都由购房者承担 最近，吴先生在朝阳区购买了价值150万美元的小户型两种经济适用房。 这个房间已经可以上市五年多了，但不是业主唯一的住宅 根据现行政策，吴先生必须为业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元，但根据新政策，该经济适用房最初价值仅为20万元，因此如果按差额纳税( 150-20万元) 这个额外的24万多税收让吴先生很烦恼 “据说这额外的税收可以转嫁给购买者 有那么简单吗？ 第一，多年的暴涨之后，中国的房价已经远远超过了民众的购买力，只有少数人能买房，转嫁不容易。 第二，我们来看一下专门做移民生意的企业发出的广告。 在北京买套房(公寓) =在美国买别墅+新鲜空煤气+孩子的学校免费+终身保障 中国北京和上海这样的大城市的房价已经超过了美国许多城市的房价，这样高的房价只会刺激更多人的移民 事实上，这几年移民大潮一直汹涌澎湃，除货币超发等少量因素外，中国房价已经失去了大部分支撑力 转嫁20%的税是极其困难的 今年1月，一条信息引起了极大的关注。 从去年年末开始，各地发生了大规模的不动产出售现象。 ……从去年11月开始，各地官员急于出售不动产的现象增加了。 这些房地产是豪宅，一线城市的房地产市值有上千 中介拥有的房间只是一小部分，由于各种原因，一点点的房间即使委托国有机构、有熟人的机构、甚至专业代理人全面操作，自己也不会自始至终露面 据北京居委会网站网签数据统计，2009年1月上旬，北京二手房网签总量为7940套，比去年1月同期网签量大幅上升360% 据连锁房地产市场研究部统计，2009年1月，北京二手房市场新建住房比2009年12月平均水平上涨11%，其中成交单价3.5万元/平方米以上的住房占比达到31% ……此外，中纪委、监察部12月14日还就违规严惩、各种货币非法取现、汇款、洗钱流失等活动发出通知 根据上述中纪委通报，据不完全统计，每年大陆非法资金外流4120亿美元，达到6000亿美元，全年累计突破10000亿美元 年非法资金外流规模将达到15000亿美元 这些投房者不认识先知，知道今天向二手房征税吗？ 当然，这个报道最终被否定了。 理由很容易理解 第三，如果不能将税费转嫁给购房人，二手房要与新建住宅竞争，就需要降低价格。 由于二手房交易税的上升，二手房与新建住宅相比，增加了明显的价格劣势 但是，由于房价每年都在上涨，房屋销售者不太容易接受自己承担税收价格的事实 当然，这里面有些变通的手段 比如，如果按原来的价格转让，逃避20%的税收，问题是买房子是什么？ 他将来卖的时候会负担越来越多的税，不是吗？ 而且，政府必然会采取措施防止这种行为 事实上，本次细则确定了“税收征管、住房登记等历史新闻可以核实住房的原值”，如果一个个体要出售住房，这个小区同期的销售单价是多少，比较容易。 有人提出了更不可思议的方法。 “买方先将房款交给卖方，卖方以房款向买方借款以抵押不动产 然后买方以卖方的债务向法院申诉，卖方表示承认债务，无法偿还，希望以不动产抵债，最后买方拿着法院的判决书到不动产中心，无论有无限购都可以过户 一分钱也没有！ 问题是，办法院手续也是有价的。 这不是在童话世界里旅行 这个价格可能会超过那20%的税收 而且，如果该方法密集进行，法院将成为房地产交易市场，政府很容易发现 当然，偷鸡也吃不到米 这样，二手房的销售必然萎缩 那么，二手房的销售萎缩，不是会促进二手房的销售吗？ 许多人认为新政削弱了二手房竞争的特点，将买房的人赶到新建住宅方面 这是这次调控最具戏剧性的一面，是以调控房价为名义对新建住宅进行涨价空之间和动力 因为，二手房转让征收差价20%的税，相当于二手房发生了明显的溢价，二手房的吸引力大大提高。 这当然是政府最希望的结果，也是政府最完美的监管方式。 新建住宅销售完毕，地方政府继续兴办高价土地，一些相关领域持续快速发展(就业持续维持，税收持续增长……并且，在新城建设过程中，新城市销售量增长的合作是必要的。 否则，新城建设将成为被动水，有可能无法继续下去 新房子对政府非常重要 看看下面两条新闻就知道为什么这次监管政策这样出台了。 1 )八成以上的省份面临财政收支压力 受土地出让导致收入下降、各地积极进行经济结构调整短期降低税收收入等因素的影响，去年财政收入低增长趋势今年仍将持续 随着各地地方“两会”的结束，各地相继公布了去年的财政收支情况和今年的财政收入预算，财政部日前首次汇总了29个地区的年度预算执行情况和年度预算案，结果表明，包括北京、江苏、河南在内的8成以上地区今年的财政收支面临压力 2 )中投旗下企业将在3个月内豪投64亿土地 3个月，64亿元:“中投”在“国五条”制定的“前夕”迅速发展，分别向天津和北京的土地市场投下了巨款 这个成立不到两年的“投手”怎么也来不了 资料显示，中投快速发展成立于年4月，由中国建银投资有限责任企业(以下称“建银投资”)、黑石基金及绿城地产等创立 大股东建银投资是不折不扣的“代表团队”，是中央汇金100%持股企业，中央汇金是中投企业的全资子公司 短短三个月间，恰逢全国楼市回暖、调控政策展望期，中投在京津大举扩张63.74亿美元，发展迅速。 2月1日和4日，中投为快速发展投资总额13亿8700万元，在北京郊区密云县两次购买地块 前一年11月13日，天津滨海新区中心商业区共推出10个地块，其中8个由中投快速发展获得，成交总额46.771亿元 之后，以3亿1000万元的底价获得津滨中(挂)-10号地块 中投的企业拿地的勇气是什么？ 现在回到主题 新政要求推动新房价格上涨，必须以民众继续看好高房价，也就是房价上涨预期的维持和延续为前提 问题是，中国买房子的是那些人吗？ 投机诉求有多久了？ 自我主张有多大？ 由于中国的房价已经在高处不胜寒，像温州炒房团一样早就从人们的视野中消失了 20%的税收新政有可能进一步打击迅速萎缩的投机客，甚至让投机客退出 如果没有投机者的煽动，只有买得起住宅的人的诉求，新房的销售还能再去那里吗？ 事实上，中国近年来的房地产之所以火，重要的是流动性好，买房的人赚钱后可以轻易卖出 问题是，现在的政策提高了交易价格，在这个价位买房子本身就已经冒了风险，再加上这个新的风险，谁会投机买房子呢？ 更何况，《新国家五条》细则中还规定:“将继续严格执行差别化住房贷款政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。” 如果公众期望改变，房价下跌，可能会发生另一种极端情况。 二手房导致新建住宅下跌 因为，20%的税是双刃剑，在新建住宅和二手房之间制造溢价。 这个溢价可以通过新建住宅的价格变高来弥补，也可以通过二手房的价格下降来弥补 但有些是确定的，这个政策对二手房是致命的打击 对投机者来说是沉重的打击 因此，《新国五条》细则对我国房地产的影响十分明显，是一个非常大的打击，不是什么利多！ 看看房地产商的反应就简单明白了 中国房价上涨到这种地步，与投机者大量囤积住房有直接关系。 迄今为止已明确的几个典型例子是马上购买几十处房产。 这些人购买住宅，大多不出租也不出售，等待涨价，达到自己的期望后再出售 这样，不仅房价高了，房租也高了！ 因为，政府今后也有可能继续在二手房提出创意。 因为例如，对两家以上的房子征收物业税，不仅从交易的一环开始征税，还从持有的一环开始征税，这样政府可以增加税收，满足民众的调控要求，也不会直接伤害新建的住宅 其实，控制房价是非常简单的。 就像前几天公安系统集中删除一个人身份证的方法一样，将各城市的房产新闻上网，找出拥有“房姐”这样多套住房的人，如果不能证明购房的合法收入来源直接公开充电，拍卖建设保障房， 这样既简单又方便 从宏观层面看，自2003年将房地产错误定义为我国国民经济的支柱产业，促使大量资源向房地产行业集中以来，我国经济结构已经呈现出严重的畸形。 如果房地产萎缩了，用什么代替？ 美国启动了自动减排机制，欧洲问题层出不穷，日本的新刺激政策也在打着收盘的豪赌。 在这种情况下，如果外围的诉求降低，中国经济有可能迅速走向停滞 如果此时美国突然中止qe，全球大部分经济板块将陷入通货紧缩，除美国等少数经济板块外，大部分经济板块将陷入衰退 关于这些，我在书中已经进行了分解和预测 草在年3月3日晚上

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