“贾康：房地产税可能按套征收 未来可能扩大到农村”

原标题:嘉康:房地产税很可能按套征收

房地产税立法草案已经在内部制定了嘉康认为房地产税最晚于年实施

日前，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回答房地产税相关问题时表示，中国如何征收房地产税还在研究过程中，总的来说，由人大主导、财政部合作的进程应当非常慎重。 近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受北青报采访时表示，房地产税立法草案内部一直在进行。

嘉康

全国政协委员、政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长、中国财政学会副会长，常年专注房地产税研究，出版了《房地产税离我们不远》。

房地产税应最迟在每年两次会议之后实施

北青报:去年两会，财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进，经过一年多，现在有新的进展吗？

嘉康:现在重要的事件是将房地产税法正式纳入全国人大立法进程，尽快开始一审的时期。

北青报:今年可以列入立法手续吗？

嘉康:根据全方位的表现，应该是这样的。 十八届三中全会确定要求加快房地产税立法，及时推进改革。 去年，傅莹作为人大发言人，确定表态将尽快纳入立法进程。 一年过去了，今年的两会迫在眉睫，按理说应该有这样的动向。

北青报:如果要办理手续的话，立法草案已经准备好了吗？

嘉康:我准备好了，在内部一直做。

北青报:据媒体报道，房地产税最早于年实施。

贾康:中央政治局要求，财税改革的要点和基本几个事项应在年编制。 按照这个节奏的要求，有一种推测是，今年应该开始立法，在最理想的情况下，这个立法程序将进行一年的一审二审三审。 一审后，征求社会的意见，在各种意见议论纷纷的情况下，如果弄不好就推到四审的话，这一年可能手续办不完。 希望下车，但很可能下不了的话，年顺延。 最迟每年推，每年2次会议经全国人大审议批准，通过后开始实施。 只有这样，才能满足中央关于改革时间表的要求。 从这个意义上说，房地产税也等不及了。

土地出让金和不动产税并不是只选择其中之一

北青报:房地产税，一般的理解可能是土地和房地产加在一起征税吗？

嘉康:房地产合二为一是房地产，合为征税对象，是在市场经济快速发展的情况下，已经具有比较成熟的国际经验的制度。 在中文表达中，不动产税和不动产税有所不同，但实际上是指作为住宅保有的一环，通过实施改革而从无开始征收的税。

北青报:在十八届三中全会之前，没有房地产税的概念。 不动产税和前面说的不动产税有什么不同？

贾康:房产税是1986年全国人大授权国务院按照暂行条例征收的税种，当时规定免征个人住房房产税。 怎样才能让那个从无到有呢？ 有了征收课税的构想。 为了找到比较容易操作的便利道路，当时认为房产税是可以使用的实际技术框架。 所以，中国近年来相继叫嚣的房地产税、沪渝试点的房地产税、加快立法的房地产税，实际上指的是同一个地方。

北青报:你参加了房地产税立法的前期讨论。 大家争论的热点是这一条吗？

嘉康:有几个热点。 不动产税和70年的土地出让金可以一起领取吗？ 国有土地征收房地产税有法律依据吗？ 这两个问题是我接触过的最激起愤慨情绪的争论点。 据说我家包括70年的土地出让金，每年征税，重复征收合理吗？ 老百姓一听就容易生气。 另外，我接触到的情况是很多人说的。 他国土地是私有的，中国城镇土地是国有的，从法理上讲对国有土地征收个人不动产税是不通的吧。

北青报:应该如何理解土地出让金和房地产税的关系？

嘉康:土地出让金的性质不是税，而是租金。 另外，国家还可以根据政治权力依法征收比较不动产(不动产)的税收。 因此，租税是合理匹配的关系，可以不相互排斥而只选择其中一方，一国的制度设计应该使它们并行、不矛盾地适应整个控制体系的优化。 另外，多税、多环节、多次征收的复合税制本身就含有重复征收因素，这里的真正问题是重复是否合理。

房地产税必须确定调整高端

北青报:公众一直担心房地产税会增加个人负担。

嘉康:房地产税是直接税之一，根据理论框架，其税收负担应该落在有支付能力、比较富裕的社会成员头上。

北青报:房地产税相关的立法框架是？ 征收时面临的重点对象应该是高端人群吗？

嘉康:是的。 房地产税在中国的立法过程中，应该尽快确定调节高端的路线，让社会大众吃定心丸。

北青报:那么高端的范围可能如何明确呢？

嘉康:这里有两条技术路线。 一条技术路线可以排除第一套房，剩下的可以征税。 第二条技术路线是人均平米更准确，不管套房数量如何，扣除一定的人均平米后征税。

北青报:这两个方案适合哪一个？

嘉康:按人均平均面积征税，还是按家庭拥有的住房数量征税，是房地产税制度设计中争议最大的环节之一。

具体是每套还是每平米？ 说起来，布景更宽松。 如果第一套房不征税的话，第二套房不是也可以降低税率吗？ 从中国目前的普遍情况和民众心理来看，第二套房可以说是自己给自己买的商业化社会保险，征收税率因低而有一定的合理性和可行性。 但是，对于第三家、第四家、甚至越来越多的房子，不应该再给予税收优惠了。

即使建立一般征收体制，官员也不接受

北青报:但是第一家有80平米的和200平米的。 显然不是。

嘉康:这需要一点开放的想法。 简单形式上最公平的方法是按照美国的方法，不做任何扣除。 住宅的话，有1平方米就征收1平方米，这样的方法不适合中国。 请不要告诉其他人。 体制内的人无法忍受。

北青报:为什么体制内的官员不能接受？

(/S2 ) )贾康)体制内的公务员，不受劳动法保护，从事黑白、五加二非常辛苦，常年辛苦。 最经济的是住房改革后，有了套房。 例如，在北京，地区好的地方有100平方米以上的房子，现在一个月的收入可能也不过几千元。 如果房地产税从1平方米征收到1平方米，体制内的官员绝对不能接受。

北青报:迄今为止，上海、重庆两地的试点被认为失败，未能立即对房价产生有效影响。

嘉康:我不同意这种看法。 首先，必须肯定打破这块冰或尝试水的作用。 最初建立框架，灵活切入，并不是没有影响，但对房价的影响不那么明显，今后可能会越来越明显。

北青报:一方面，房地产税灵活切入，希望其力量有限，另一方面，房地产税成为地方政府的主要收入来源，这不矛盾吗？

嘉康:其实并不矛盾。 刚开始收一二十亿的不动产税，有人认为没什么大不了的，所以没用。 这是错误的。 这个才刚刚剪下来，要看到今后的潜力，首先要建立制度框架，起到调节诱惑的作用，另外，今后越来越多的掌握组织收入的功能也会应运而生。 必须从长远来看。

北青报:这里面可能有什么难题吗？

嘉康:我不认为有什么不顺利的问题。

北青报:地方财政税收多了，付给政府的费用可以少吗？

嘉康:是的。 另一个东西必须打扫、整合。 目前，我国实际征收的18种正税中，与房地产相关的至少有10种，都需要以全面改革的眼光合理协调收钱、清理途中取消、合并、或减少部分收钱的负担。

房地产税的未来也有可能扩大到农村

北报“如果把不动产税作为主体税源的话，不是地方政府的最优先收入吗？”

嘉康:不是让天下，也不能天下，还有其他税。 中国最重要的城市地区，几年后房地产税有可能成为最重要的地方收入来源之一。

北报《房地产税如何成为主体税源》？

嘉康:它自然会成为主体税源。 中国的迅速发展势头是，将来将有4亿左右的农村居民变为城市居民，在城市定居需要房间。 建成区域扩大，城市居民翻倍，人均收入上升，他们住房形成的税源、对公共金库的税收贡献，无疑在不断上升。

北青报:虽然有不断进入城市的人，但是大部分人只买了一间套房。 房地产税正在枯竭吗？

嘉康:不可能枯竭。 只买第一套房不买第二套房不符合每个人平均收入的上升趋势和人的诉求。 退一万步说，如果真的所有人都普遍只买第一套房的话，重新制定税法，有时从第一套房的不征税，变成人均多少平方米的征税方法。

我认为我国在可以预见的很长一段时间内，可能需要多次调整住房持有环节的税收。 但是，应该将高端增量和存量覆盖在一起，在征收住宅市场判断值作为第一计税依据的情况下，使用渐进的模型，适当降低居民存量住宅的更大范围，即高端的具体边界，在更遥远的未来也将扩展到农村地区

小产权房不会因征税而完全合法化[/s2/]

北青报:此前征求意见的税收征收管理法提出了个人统一税号，这是提前安排房地产税吗？

贾康(统一税号最直接的作用是为今后的个人所得税改革做铺垫。 个人所得税是针对一个人的，不动产税是针对家庭的，但是在管理上，税负也有共同点。

北青报:明确按家庭、套餐征收后，征税的房价基数必须如何明确？

嘉康:这就是税基判断问题。 征税前进行不动产登记，查明全国房屋基本数据，判断税基时，根据物业税模拟空中周转的经验，用计算机设计软件，将住宅相关数据输入计算机，自动生成判断结果 在模拟空时，分为三种不同的类型。 制造业、商业、费用住宅，根据类型不同指标体系也不同。 使用住宅非常重要的是参考市场价值，解决地域因素、方向因素等各种各样的复杂因素进行综合判断。

北青报:保护室怎么想？

贾康:我认为不应该向保障室征税。 保障室实际上应该定位为公租房和共享产权(有限产权)房，不需要征税。 它们已经作为低中等收入者的社会保障提供，只有商品房、完全产权房应该纳入房地产税征收管理范围。 另外，长期以来，也不要参与农村宅基地农民的自营住宅。

北青报:那个小产权房呢？

嘉康:小产权房的问题需要进一步梳理。 在这次不动产登记中，小产权房的分类处理方案反而会被推出。

北报《房地产税征收会不会使小产权房合法化？

嘉康:不存在这种一刀切的解决方案。 总体来说，小产权房是在现有情况下，首要位于农村集体土地上的个人宅基地上的房子，和跳过征地环节直接进入市场交易，被称为小产权的实际上买主没有产权的房子。 只有小产权房分类解决后，什么样的解决才成为商品房真正的产权房，届时将依法征税。

文/本报记者邹春霞

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