“秦皇岛房价疯狂下跌现鬼城隐忧 政府称崩盘是伪命题”

秦皇岛楼市正迎接打折潮商家急于收回资金

经过近十年房地产领域的快速发展和快速膨胀，我国房地产领域已经积累了相当程度的泡沫，特别是在哪些资金比较雄厚、诉求不高的城市，楼市泡沫化程度尤为突出。 随着秦皇岛等楼市部分楼盘大幅降价，楼市崩盘论沸扬扬，秦皇岛楼市的快速发展该何去何从？ 秦皇岛楼市该如何走出困境？ 3月中旬，媒体曝光，河北省秦皇岛市珠江道12号楼盘以6折的价格促销。 消息一出，舆论哗然。 我们的记者也赶到秦皇岛进行调查。

房价疯狂下跌，秦皇岛楼市难以展现昔日的辉煌

眼前的楼盘被媒体炒了六折珠江道12号。 据了解，该楼原市值8000~9500元/平方米，现为5000元左右/平方米，价格直接下降40%。

秦皇岛市珠江道12号

销售员:现在就是这样。 按原价支付。 然后就是所谓的六折。 4%是房费。 进当铺。 把这笔钱也给我，存到银行，每年还10%

该销售员向央视财经《经济半小时》记者承诺，购房者与开发商签订购房合同，按合同约定房价为当前房价的6折，即5000元/平方米，车位、契税、实际径流面积等价款按合同约定的6折计算 例如，购房者购买196.28平方米的房子，按原价9688元/平方米的价格计算，总房款为1901561元，按5815.98元/平方米的价格计算，购房者可以节约840000元。

销售员:都是这样的大户型，销售已经三年多了。 没有多少多余的住宅。 开发区那边不需要这样那样做。 他一定会开发越来越多的项目进行投资。 但是，他并不是想切断资金链，而是想清除这些住宅资源，快速回收资金，开发越来越多的项目。

销售人员表示，珠江道12日的开发商希望通过这样的折扣方法能尽快收回资金。 那么这样的楼盘折扣在秦皇岛很普遍吗？ 离开珠江道12日，记者赶到万科假日风景。

秦皇岛市万科假日风景销售员:除顶楼外都可以参加这个。

记者:达到2万人到7万人的活动？

秦皇岛市万科假日风景销售员:对。 是2万头7万的活动。

记者:这是优惠最大的吗？

秦皇岛市万科假日风景销售员:对。 其实这个适合两万到七万人。

万科假日风光所说的2万美元达到7万美元，意味着不管房子总额多少，直接给买房的人降5万美元。 一百万美元的房子可以享受九五折的优惠。 随后，记者随机访问了8个楼盘销售中心，大部分房屋销售都有不同程度的优惠，方法也不尽相同。

秦皇岛市浪砂1号销售员:分三期，现在支付总房款的40%。 之后，签订合同后再支付40%。 一下子20%在今年年底、12月31日前支付。 另外，贷款、八九成、首付30%。 首付不足40%的话，打八七折去。

这是位于北戴河地区的流沙一号楼，刚开始基础工程，就已经开始打折销售了。 那么，这个楼盘为什么这么急于打折销售呢？ 这个销售员说了那个经过。

秦皇岛市浪沙一号销售员:说白了，就是开发商要还钱。

记者:什么意思？

秦皇岛市浪沙一号销售员:就是先还钱。 这是互利的。 有些没有口袋。 我指的是还钱盖房子。

东戴河住宅打折出售，别墅项目大量荒废

秦皇岛被称为北京的后院。 这个院子还没有开发商逃跑，资金链没断，但是房地产市场确实有点冷清。 与秦皇岛相邻的辽宁省东戴河也有相似的美丽海景，同样在这里也建造了许多楼盘，这里的房地产市场怎么样了呢？

东戴河大量空别墅群

辽宁省东戴河新区，其前身不过是几千年不变的广阔泥泞起伏的荒芜海滩。 2008年2月，辽宁省绥中县计划在原工业园区的基础上设立绥中滨海经济区，于年1月初正式更名为辽宁东戴河新区。 六年前，这里是白纸，没有东戴河的名字，也没有这个地方。 六年后，这片荒芜的海滩已经被广阔的楼群所覆盖。 那么，这些楼盘的销售情况如何呢？ 记者首先来到了名叫佳兆业东戴河的楼盘。

佳业东戴河销售员:目前销售的楼盘是养生度假岛，首要以秦汉养生文化为主，带动住宅产业。

销售员热情地向记者介绍了楼盘的情况。 进入销售中心后，记者看到，该销售中心装修精良，服务人员介绍也很高端大气，体育公园、快乐水世界等高端项目一应俱全。 那么，这样高端的楼盘实际价格会是多少呢？

佳业东戴河销售员:我们现在像五期一样有七两折，九八折。 之后有九八折，七二九八折，八九八折。

记者:打七二折后打九八折吗？ 那个多少钱？ 那么最后是几折？

佳兆业东戴河销售员:把这三个折起来，把三个都骑上去。

据记者粗略计算，销售人员介绍，该楼盘实际折扣6.9折，近100平方米房屋按7200元每平方米均价计算，原价104万元，折扣后为72万元，优惠力度还很大，装修

佳兆业东戴河销售员:这是客厅，然后是厨房合在一起的。 这里有卧室。 而且这里有两次卧铺。

精装，打折，海景房，一系列条件确实很有吸引力。 离开这里，记者又随机访问了各个销售中心，家家户户都有优惠促销活动，价格也一个比一个低。

佳兆业东戴河销售员:按9换算，相当于前面房子的价格。

记者: 40万差不多能买一套吗？

佳业东戴河销售员40万左右吧。 99人。

如果觉得这些优惠条件的诱惑还不够的话，在这里还能应对定居和学籍的问题。 一位楼盘记者看到当地教育局为楼盘出具的文件约定，购房人的孩子在绥中的任何一所小学、中学、高中学校都可以办理入学学籍。

东戴河御海龙湾销售员:我们现在辽宁省的分数线是不是很低？ 如果你在我们这里买房子的话，住的话孩子的分数线不是也很低吗？ 辽宁分数很低，所以如果你住在我们这里，你的孩子上学的话，应试学习也特别好。

据悉，这座名叫御海龙湾的楼盘建筑面积达到180万平方米，这个数字相当于秦皇岛市全年的销售面积。 截至年底，东戴河新区共有18个房地产项目开工建设，累计投资36.77亿元，开工面积504万平方米，已有施工面积312.7万平方米，销售面积27.7万平方米。 销售压力不言而喻。 然后，记者在调查时发现，建设项目已经处于停止状态，工地上看不到工人的影子，在合生天戴河这个楼盘。

东戴河合生天戴河销售员:我们现在的话，一次优惠两万美元到十万美元。

记者: 2万人达到了10万人。

东戴河合生天戴河销售员:对。 相当于节约了八万元。 从你的总房款里直接减少了八万元。 这里也不卖，所以即使有人买现在也不卖。 我们的开发商不在这边卖这边，如果你想要的话，可以稍后通知你。

这名销售员告诉记者，整个项目是2008年开发的，但现在只有销售方的别墅，其他方的300多间别墅一间也没有销售。 记者在现场没有见到一户入住者，到处都是杂草，有刚打好基础就荒废的地方，也有只建了一半就停下来的地方。

可以想象，无论是秦皇岛还是东戴河，如果楼盘不持续畅销，资金无法收回，开发商的生活将越来越艰难。

网络震惊秦皇岛和现在鬼城的隐忧，秦皇岛楼市何去何从？ 报道秦皇岛和现鬼城的互联网

网上的一篇文章---《楼市供需失衡秦皇岛或现在鬼城的隐忧》中，文案指出珠江道12号这个楼盘出售的房源开始以6折的价格吸引买家。 该楼盘原市值8000~9500元/平方米，现为5000元左右/平方米，价格直接下跌40%。 并由此得出结论，城市住宅存量过多，常住人口增长缓慢，崩塌的例子增多或逐渐增加，秦皇岛市部分地区有发展成鬼城的风险。 这篇报道在地产界引起了很大的波澜。 为了调查事件的实际情况，经过多家联络记者会见了珠江路12号的开发商张椿军。 这也是他第一次公开接受媒体关于折扣的采访。

秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司会长张椿军:当时说真心话，我们真没想到会有这样严重的后果。 我们只是在说什么？ 在大家卖温屋子的部分，我先卖一部分，解决我的手铐，把资金放回去。 只是这么一点小想法。 没想到会有这么大的轰动效应，当然这个轰动效应对我来说可能是个好事件。

一见到张椿军记者，他就想告诉记者，自己公司的尾盘宣传活动，引起了这么大的影响，自己也没想到会成为这次事情的暴风眼，但无论影响好坏，公司宣传的目的确实达到了。

张椿军:至少，我每天都有这样的电话来访量，访客量，包括我的销售量现在我很好。 在秦皇岛目前可以说是当头一棒吧。

记者:促销后，直接3个月就卖出了105套。

张椿军:对。

珠江道12号是2009年开发的，交通位置优越。 在秦皇岛是高端大盘子。 那么，为什么张椿军进行了打折销售呢？

张椿军:去年上半年，我们每月的套数是一个月一天一套，我一个月大概000万日元左右，平均下来。 到了下半年，特别是九、十月，我们基本上一个月两三套。 换句话说就是这样

采访时，张椿军告诉记者，珠江道12日正式开始对外销售，销售一直在他的计划中进行，比较平稳。 但是，从第四季度开始，销售情况突然急转直下，一个月只卖了两三套房子。

张椿军:我们卖出80%以上的时候，我应该都收回了。 至少我们所有的融资价格，也包括所有的税收价格，我都收回了。 对我的公司来说，这笔资金没有任何压力。 不是资金链的问题，纯粹是我剩下的利益。 剩下的利润到底怎么促进它呢？ 你是继续在这里沉淀，还是先换成现金再盈利？ 我说的是，接下来，一个是对融资，我们俩的潜在利益，一个是融资的价格计算是一个利益，另一个是，对我的公司来说，我得到这笔钱之后会产生另一个相对利益。

张椿军当初计划在年初结束这块楼盘的销售。 开发价格早就收回来了，但是由于销售情况的变化，他不得不考虑计算拖欠的住宅的财务价格，在面临剩余的300户销售的时候，张椿军感受到了很大的压力，开始策划宣传活动。

张椿军:现在是的。 这个七亿美元的房子在这里的话，库存就会慢慢往外跑，需要很长时间。 如果在我们10月、11月的这个销售中，每月一两套的话，每月返现几百万美元，脱化就太花时间了，太长了。

经过认真考虑，张椿军选择了特别的6折优惠。 珠江道12号的促销方法是连续4年每年返还买家10%的购房款。 简单来说，一所房子的总额是100万元，购买者首先全额支付100万元，然后每年返还他10万元，连续4年返还。

张椿军:也就是说，我把他存入银行，我平均吃了4%的利息。 这和我六折以外的额外收入一样，又有了4%的收入。 我的资金的60%也可以运用资本。 而且，我也可以为下一个项目做准备资金。 它给我带来的利益，或者那样的话，我想把它还给业主也不会有太大的损失。 也就是说，去这个4%，我出6%，6%对我们的资金价格来说非常低。

张椿军坦言，在当前金融政策的大背景下，开发土地贷款的可能性非常低，作为房地产公司要想快速发展，必须积累足够的资金才能拿到土地，这次促销也确实给他积累了足够的资金。 现在谈到秦皇岛其他楼市的销售情况，张椿军也同样表示压力很大。

张椿军:大家都在想各种各样的方法。 除了我们的方法以外，其他项目存一点一万送几万，送八九万，又送一点硬套，另一个八五九折，明降。 所有这些都有，大家都在想办法回收自己的库存、销量和资金。 所有人都在想这些方法。 秦皇岛大部分正在建设的楼盘都在想办法回收资金。

秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光:现在销售的不是特别理想，但从事实上来说，特别是去年和今年的最近，这个产品非常好。 我同意。 另外，由于地理位置和周边环境、条件的原因，离沿海、大海最近的是酒店式公寓，但在目前的大形势和老百姓观望的情况下，销售这个不太理想。 看多了，真正动手的人和出钱的人还在观望。

记者:你现在实际销售了多少？

郎晓光:实际上卖了100多套，一百六十多套。

记者:你一共应该在700套以上。

郎晓光:我想是670套以上。 还有500套库存。

郎晓光目前正在开发位于秦皇岛市中心海岸线的金梦湾第一观，是距离市区最近的纯一线海景公寓。 这样优越的环境三年来的销售情况非常不好，还有500套存货。 他也要开始一定的优惠活动。

郎晓光:我们一次支付的可能会达到5分、6分，甚至最好的时候会达到8分。

记者:是说92折、95折吗？

医生晓光:是的。 是的。 将来我们在增值服务方面，也会送客给我们。 因为我们是旅游度假，所以为我们的后期合作公司，可以代理房地产增值，可以集服务于一身。

由于前期的销售进展不太令人满意，郎晓光现在最多只能提供92%的优惠。 为了让记者更深入地了解他的楼盘，他带着记者参观了样板房。

郎晓光:我这个设计是板楼，所以没办法。 一边看山，一边看海，不是客厅就是山，不是卧室就是山。

记者:那么，我入住的是这些东西可以采用吗？

郎晓光:是的。 这都是过户的标准。 看，我们不是板楼。 这个课题是朝北的这里可以看到山，可以看到城市，可以看到上面的这个卧室，整个就是一个厨房。

记者:这个装修每平方米多少钱？

郎晓光:平均价格在3000元以上，包括家电、家具。 我们花了这么多时间，产品质量这么好，这么完美。 实际上，有时也不能接受。

郎晓光告诉记者，这块楼盘消耗了他很大的心力，但卖不出去，与目前的金融政策有直接关系。

郎晓光:这是实事求是。 为什么这么说呢，因为那是高端产品。 条件是买下这所房子的人，他的收入，以及他是第二住所和第三住所。 既有投资者，也有养老者。 另外，也有业主这样向老人投诉海边海景假期。 总的来说，果然，像其他刚性诉求一样贷款人数很少，但他并不怎么拼命，也不是。 有些外国人不限制购买，但他有一件事。 贷款可能很麻烦，要求也很严格。 所以，如果这给我们带来销售，会有一点不利的因素。

该楼盘主要与外国客户相比，对秦皇岛本地外来人口的房贷要求苛刻，流失了不少客户，给公司资金回收带来了压力。

郎晓光:真正的压力是财务价格。 现在是金融对不动产的政策。 政策还没有倾斜，不清楚。 再加上贷款，这笔首付贷款就会不断提高，门槛也会不断提高。

金梦湾第一观表示目前贷款额度达到50%以上，面对巨大的财务价格压力，郎晓光今年将略微改变销售战略。

郎晓光:就像今年我们决定的任务一样，需要4亿的销售额。 我们根据我们的年初计划和目前的实施，我今年的销售任务是4亿。 我这4亿陆续来过暑假，每个月减少这些财务价格，就把这个还回去，还这些贷款和一点点的退款工程款，减少财务价格。

开发商的无奈和不安是秦皇岛楼市的共同感受。 秦皇岛楼市虽然没有外界传言的那么好，但在资金链紧张、巨大库存双重挤压下，上涨动力明显失调。

之前看到秦皇岛楼市销售非常不景气，开发商也多次苦苦挣扎。 其实秦皇岛面临的困境是许多三四线城市房地产面临的普遍问题。 据中国房地产数据研究院统计，三线城市房地产市场约70%或多或少地有超过需求的供给，面临下行压力。 秦皇岛的房地产市场到底要去哪里呢？

秦皇岛市内大量空置屋

政府应对大楼倒塌是个伪命题，打折是个案例

秦皇岛市住房保障和房地产管理局副局长陆长明:那么，与其说是常规折扣，不如说降价促销也应该是局部的。 个别项目现在还剩下尾盘的销售，所以剩下的要么面积大，要么库存类似于这样的项目。 我认为其降价促销有一个是合理的，正常的。

3月31日上午10时，秦皇岛市政府召开新闻发布会，专门应对和解读了近期秦皇岛楼市快速发展不平衡的外部媒体报道。 在这个不大的会议室里，聚集了来自北京和秦皇岛本地的多家媒体，房间都很满。

陆长明:要说秦皇岛的房地产会不会崩溃，我认为这是个伪命题。 我认为秦皇岛是不是有鬼城也是个伪命题。 那是因为没有合理的认定和支持。 刚才对秦皇岛过去几年秦皇岛房地产业相关的一点数据和相应的变化，以及未来一段时期秦皇岛房地产业的快速发展趋势进行了比较系统的阐述。

发布会第一发言人陆长明首先表示，秦皇岛房地产市场仍处于健康合理的正常轨道，如楼市崩盘、鬼城的说法是个伪命题。

陆长明:秦皇岛房地产库存截至今年2月底，其数量为120.8万平方米、120.8万平方米。 年我市累计销售商品房302万平方米。 全市、平均各月销售面积23.1万平方米，总库存量120.8万平方米除以月平均销量共23.1万平方米，目前秦皇岛的销比应该是5.2。

陆长明认为，秦皇岛楼市储蓄销售比在5~6之间，证明秦皇岛住房储蓄销售相对平衡，市场形态良性。 那么，作为房地产领域的高层领导，他对秦皇岛的房地产领域到底是怎么认识的呢？ 记者在记者招待会后采访了陆长明。

陆长明:供应超过需求的现象是客观存在的。 我觉得原因就在于我这几个方面。 近年来，特别是2008年以来，受国家宏观政策的影响，两年，也就是年和年我们秦皇岛上市的住宅开发用地面积有些大，但随着市场的变化，这些土地陆续上市，正处于年中这几块 每年的销量或者说市场诉求上下差不多，所以这个波动幅度不是很大，但是如果供给突然形成高峰，就会产生这个供销之间的矛盾。

面对记者的单独采访，陆长明坦陈表示，目前秦皇岛市场确实存在供大于求的实际情况，这与前两年土地上市有着最直接的关系。

陆长明:截至去年4月底，我们的统计数据是这样的。 预售已获批准，但尚未成交的房屋为544万平方米。 我们实际批准销售的商品住宅面积370万平方米，比去年同期增长40%，年实际销售195万平方米，其增长幅度为39%，供应和销售的增长幅度应该说大致相等，但供应量、其基数远远大于销售量

陆长明表示，今年，随着宏观政策的调整，秦皇岛楼市库存高压，新开设的项目激增，有限的费用和供应量确实存在一定的压力。 但是，没有传闻那么风声。

陆长明:秦皇岛的房地产市场有点问题，但最大的问题是供给结构问题。 我认为，如此众多的开发公司，通过适应市场变化、适应波动，实现自身快速发展思路的调整，促进产品结构的调整。

秦皇岛市建设中的楼盘

事实上，如陆长明所说的调整在当地房地产领域逐渐开始显现。

秦皇岛金屋集团总裁杨广俊:融资价格是我们多年的积累，存了十年二十年，30%的钱要做100%的事。 那么随着房地产整体的快速发展，包括国家的金融政策、调控政策等，人们逐渐相反，正如我们经常掌握的那样，必须有80%的资本来做100%的事，这一投资是必须的。

杨广俊在秦皇岛从事房地产领域30多年了，他目前开发的秦皇半岛项目累计投资已达到40多亿元，其中80%的资金来自他的自有资金，这成为他以前开发项目30%的自有资金和鲜明对象。

杨广俊:应该说是整个项目的贷款。 项目贷款不属于这一领域。 国家整体政策不贷款。 只是严格管理。 那么，严格管理是什么概念？ 也就是说，你真正的项目是良性的，特别是普通来的，销售。

领域内进行了调整，秦皇岛市政府也认识到了问题，开始放慢土地出售的速度。

秦皇岛市住房保障和不动产管理局副局长陆长明:其实去年市政府注意到了这个问题。 我们作为房地产市场的主管部门，已经连续两年向市政府报告，分析房地产市场的形势。 事实上，我们每季度都分析房地产市场的形势。 每年年末向市政府报告综合性的东西。 我们坦率地提出房地产市场有明显的供给需求，应该从土地供给方面进行调整。 年市政府在土地推广方面采取了比较坚决的措施，推出了商品房开发用地。

秦皇岛市政府的办法是，根据市场供求情况，有效控制土地出让节奏，适当减少土地供应量，从根本上杜绝房地产市场的无序扩大。 积极合理转变房地产开发公司，适应市场，优化供给结构，为京津冀一体化做好自己的准备。

陆长明:现在京津冀协同发展很快，上升到了一个国家战术。 也就是说，秦皇岛必须积极融入京津冀协同快速发展的这种氛围。 这对秦皇岛未来的快速发展是一个巨大的机遇。 那么，我认为对秦皇岛的房地产业来说是个更好的消息。 因为，秦皇岛，未来秦皇岛的房地产不仅仅是秦皇岛的房地产，他应该是京津冀的房地产，也是中国的房地产。

【注意30分钟】

目前，在我国许多地区，房地产市场正处于非常微妙的关键时期。 有传言称秦皇岛楼市崩溃，但据记者提醒，这一传言并不真实。 但是，三线楼市普遍存在巨大的库存压力也是不争的事实。 一个城市的房价能否持续上涨，取决于人们能否选择留在这个城市长时间生活，这需要活跃的经济、丰富的就业机会、完整的医疗、教育等基础设施。 每个城市的管理者都希望当地房地产领域迅速发展，但只有提高经济水平，加大创新创业扶持力度，改善城市服务设施，才能最终繁荣房地产领域。 如果没有这些支援，再漂亮的海景也要瓦解房地产泡沫。

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