“深圳：钉子户不超5% 开发商可强征”

【南都记者谢秀鋇】虽然深圳对城市更新的依赖性去年达到了75%，但深圳的城市更新进程依然处于长期无法拆解、无法赔偿、无法玩乐的困境。 但是，这个困局有望被破解。 最近，深圳的《城市更新条例》(草案)正在内部征求意见。 其中，钉钉业者不超过5%，开发商确定可以申请强制征收。

深圳高楼被孤岛包围。

8月初，根据内部征集意见的《城市更新条例(草案150731 )》，维护政府引导，以市场化运营为主，逐步发挥资源市场化配置的主导机制，同时首次根据建筑物采用面积(覆盖内建筑面积)测算和置换产权置换。 但不能超过1:1.3。 另外，如果不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的权利人不超过5%，项目实施主体可以申请向区政府强制征收不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的权利人的不动产并出售给项目实施主体等划时代的条款。

8月10日，南都记者向深圳市计划和国土委员会发送采访函，要求就此事提供证明。 草案的真实性虽然没有被否定，但据其确定，该草案的修订还在征求内部意见，没有通过人大的审定。 从目前的情况看，该条例一旦实施，将是国内首次将城市更新提升到立法高度。

深圳福田区

赔偿

拆卸比为1:1以上、1:1.3以下

在目前的草案中，最引人注目的是市场长久以来叫嚣的拆解比标准终于出现了。 根据草案第51条的规定，建筑物的产权置换根据建筑物的采用面积(套内的建筑面积)推算，置换比例不得低于1:1，但不得超过1:1.3。 相关土地产权置换不动产时，根据土地面积乘以核准项目建筑容积率的50%的标准测算的土地货币补偿是根据土地市场判断价格计算的建筑物货币补偿，是根据建筑物重置的市场判断价格计算的。

另外，在明确原有权益方面，本来就缺乏第三方的介入。 这是因为不动产拆迁的市场价值经常有很大的差异。 另一方面，草案第47条确定，拆迁重建类城市更新项目范围内的土地和建筑物价值应当通过市场判断、协议收购、产权置换等方法明确，作为权益转换的基础，通过市场判断后，市场判断结果应当通过三个判断机构市场判断值的算术平均值明确。 据此在城市更新中引入了市场化的判断机制。

草案指出，在城市更新过程中，项目实施主体应当在项目实施前制定包括权利人及其权益、项目开发总量、权益转换参与人、产权置换和货币补偿标准在内的权益转换方案。 值得观察的是，该方案还必须包括申请强制征收的补偿承诺，该条款为下一次强制征收和强制销售埋下了伏笔。

强征

95%以上的人可以申请强制征收和销售

年实施的《城市更新办法实施细则》规定，市场主体和全体所有者签订转移补偿安置协议后，只有形成单一主体才能推进。 但是，由于业主的利益不同，100%的合同率在过去的市场验证中从未成功过。

在相关法条更完整的香港，运用多数表决的方法，以大多数业主的好处和极少数业主的好处寻找了合法的强制执行方案。 在这次《城市更新条例》的起草中，也参考了这一模式，草案中详细制定了强制征收和强制销售的条款。

首先，草案第58条设有收购回收条款。 根据该条，市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目，不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的不超过10%，不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的权利人可以按市场判断价格申请收回、收购土地开采权和建筑物。 政府收回、收购土地开采权和建筑物的，应当以高于市场判断价格出售给项目实施主体。 项目实施主体不愿意受让的，由政府作为权利主体参与城市更新。

不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的权利人不超过5%的，项目实施主体在批准的权益转移方案中强制征收补偿承诺，明确征收补偿金额预交收购款，向区政府强制征收不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议的权利人的房地产作为项目 这是强制征收的标准。

另外，少数权利主体拒绝与项目实施主体签订转移补偿安置协议，项目实施受阻时，项目范围内不动产权利的95%以上(含95% )的人，在项目所在地区政府享有项目范围内的所有

关于强制销售的实施，采用拍卖的方法实施，以项目范围内所有房地产的市场判断价格为拍卖底价，拍卖底价以三家房地产判断机构的判断价格的平均价格为准。 判断费由强制销售的申请人预付。 项目范围内95%以上(含95% )拥有不动产权利的人、拒绝与项目实施主体签订转移补偿安置合同的任何权利主体，以及其他法人和公民个体可以依法参加竞争。 但是，在拍卖会上不允许联合体竞争。

拍卖完成后，获得人为项目范围内不动产的单一权利人，在按照本条例规定组织实施拆解重建类城市更新项目的拍卖中拍卖时，被强制出售的申请人必须按拍卖底价购买。

订书机

可以申请行政复议并提起行政诉讼

但是，由于城市更新项目涉及的许多市民利益需求可能会引起风险，区政府在做出强制征收或强制销售的决定前，必须委托专家委员会进行评议和风险判断。

权利人对项目所在地区政府强制征收或者强制销售的决定不服的，可以依法申请行政复议，提起行政诉讼。

深圳北站钉子户

值得注意的是，市场主体实施拆除的重建类城市更新项目，5%以下的权利人不愿意参加权益转移和转移安置补偿协议，且未实现强制征收，不符合强制销售条件，或者权利人未申请强制销售，项目逾期未完成 有项目实施主体确定放弃的4种情况之一的，由项目所在地区政府决定收回该项目，由政府实施，政府可以委托招标或代办

业界的见解

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁

明显比大孔收敛

草案总结起来朝着加快城市更新的方向走了。 对城市来说，因少数人的利益而晚了五六年，不应该影响全市房地产的供应量。 从具体条款来看，拆比标准显然是收敛这两年拆比的大坑，不会让开发商因为价格转嫁而推高房价，而是拒绝以城市大部分人的利益来补偿部分人。

强制征收和销售表现出更强的执行力，只有原1%的业主同意才能动，城市更新几乎无法进行。 目前，刚性力量明显增强，接近政府法规。 最好在更准确的规定下，向市场发出信号，平衡城市、业主、开发商、市民的利益。 试行后，有可能会更加准确。 未来人大通过后，抵制该条例是违法的。

上海市建纬(深圳)律师事务所律师颜雪明(/S2/) ]

与上位法的冲突很难处理

《城市更新条例》的突破似乎与目前住宅类城市更新项目的困境相比较，但我认为还没有处理好问题。 这类项目最大的困境，一方面是政府率先从中分出一个好处，其理由是通过更新提高了容积率。 允许开发商建很多房子，带蛋糕，不就是靠公权力获利吗？ 然后问题轮到下一个，开发商希望补偿越低越好，但小业主对分配方案不满意。 但实际上，开发者没有能力与业主谈判。

从另一个角度看，强制征收不是法律概念。 因为征收本来就是强制的。 即使我们没有新的立法，政府也可以根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》征收。 但是为什么不能进行下去呢？ 毕竟，政府不想惹麻烦，维持稳定的风险很大。 强制贩卖是类似从香港抄袭的制度，但香港由法院判断。 现在草案正在向政府申请。 政府在哪里能做出这个决定？

无论如何，强制征收和销售终究限制和剥夺业主的所有权利和居住权。 如果没有在现行《物权法》和《征收与补偿条例》的框架内处理的方法，与上位法对立的地方性法规也不容易处理这个问题。

拆卸比

建筑物的产权置换根据建筑物的采用面积(套内的建筑面积)推算，置换比例不得小于1:1，但不得小于1:1.3

订书机

钉鞋在10%以下的，可以向政府按市场判断价格申请土地开采权和建筑物的回收、收购。

钉子户不超过5%的，项目实施主体可以向区政府申请强制征收，并销售给项目实施主体。

判断机制[/s2/]

市场机构的判断结果等于3个判断机构的市场判断值之和除以3的值。

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