“曹建海：经济放缓或使房价失去上涨基础”

曹建海:经济停滞，或者房价失去上涨的基础

年08月22日华夏时报商灏

一份国际权威经济学杂志最近进行的调查分析显示，此次金融危机发生以来，世界房地产市场中，许多国家房地产市场的房价已接近或低于“公允价值”(价格对可支配收入和租金比率的长期平均值)。 但中国房地产市场的房价似乎还在珠穆朗玛峰。 另外，房地产税试点正在扩大的谣言不断高涨，似乎暗示了部分政策储备即将发挥作用。

中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授曹建海在接受《华夏时报》记者采访时表示，经济越停滞，房价就越失去上涨的基础，到年底房价也会上涨，但可能是崩溃的前奏。

房价下降了，才需要花钱

《华夏时报》:你认为应该如何看待一段时间以来房价暴涨的势头？ 深层次的因素是什么？

曹建海: 2000年以来，房地产市场高房价泡沫泛滥是世界性的现象。 美国房地产市场2007年泡沫破裂，2008年发生金融危机。 中国市场的泡沫经济始于2003年，但当时商社是重要的供给主体，保障房的供给作用几乎被忽视。 目前，房价上涨势头极为顽强，新的调控政策看起来似乎即将出台。 但是，值得观察的一个动向是，8月20日国土资源部网站广泛转载了湖南、湖北新版房地产税征收细则制定的信息后，于当天下午6点左右从该网站消失，看起来意义重大。

中央必须依靠地方经济稳定增长，但地方快速经济发展目前除了房地产、地方基础设施建设以外似乎没有突破口。 基础设施建设又因为地方债务巨大，其实际潜力非常有限，所以真正具备昂贵基础的可能只有房地产。 所以，要维持经济增长，地方只能迅速发展房地产。 要控制房地产，就意味着不维持经济增长。 现在到了这种矛盾的阶段。

此次楼市调整始于年4月17日，年1月加强，年10月见效，房价环比逐月下跌，但随着稳定增长摆在更重要的位置，各地出现了调整政策的微调突破，部分城市取得成功。 结果，房价从去年6月新的拐点，即原来下跌的拐点变成了上涨的拐点。 6月房价上涨的城市数量超过了最初的5个月。 7月房价上涨的城市数量又超过了前6个月。

围绕住宅的费用诉求非常大，通常，在家庭费用中，我认为至少有70%应该与住宅诉求相关。 例如，家电家具等通过住宅实现费用。 住宅本身是支出品，但国内国民经济核算体系将住宅视为投资品，这完全违背了通常的观念。 这样一来，无论住宅费用多么巨大，只在不动产投资上加以统计和体现，而不是在费用层面加以统计和体现。 只有房价下降，人们才能住在房子里，围绕住房费用展开。 否则，大家只是投机取巧，装房子空，不装修，只是浪费社会资源。

因为，只有房价下降，费用才能提高，中国经济才能真正实现稳定增长。

房地产市场调控的真正依据

《华夏时报》:因此，有人指出，如果有舆论，治理楼市，功夫不仅仅是楼市内的，更是资本流动性造成的。 你觉得怎么样？

曹建海:中国房地产市场由地方政府、开发商和银行共同承担，商业银行一半的资金与房地产有关。 地方的许多支出依赖土地出让金。 这笔资金的一部分将导致房价的居高不下，无论中央政府如何扩大土地供应，房价都不会下降。 因为地价太高了。

地方政府获得的重要收入是房价的重要组成部分。 开发商承蒙您的关照。 特别是商品房预售制度，更体现了这些。 开发商只要拿到土地，就可以卖掉大楼收钱。 这样，开发商就可以独家经营，享受许多融资上的大特征。 空手套的白狼就会长出来。 所以，无论多么大的公司，很少有人不成为开发者。 这种可以获取暴利的机制，让地方政府可以从中分离出来，与开发商和银行一起分享土地增值的好处。 房地产领域至今仍是赚取暴利的领域，很多公司想借此让其他事情变得没意思，想多元化经营，想进军房地产领域，但是其他的本职工作一团糟。

华夏时报:房地产市场调控的真正依据是什么？ 是房价统计数据还是城镇住房普查和房地产业快速发展的长远规划？

曹建海:房地产业现在是巨大的财富，除非约束它，否则不提供社会上的同业竞争对手。 房地产业的长期规划是指这个产业部门不能这么暴利，不能拥有垄断地位，不能享受融资手段上的巨大政策特征，不能继续商品房预售制。 另外，不允许地方政府从事土地经营。

要使房价与人们的收入一致，要使公司的正常利润一致，要实现这两者，地方政府就必须摆脱土地经营。 否则，将是永久和巨大的房价。 另外，也有必要打破开发者的垄断地位，使社会团体和个人能够建设房子。

通常城市有多少住宅？ 其中包括商品房库存、农村住宅库存、工厂、学校和机关团体宿舍、政策性住宅等。 所有这些都必须包括在统计中。 特别是空放置房间的数据很重要。 空摆摊的大部分是投机抢购，是社会存量、社会存量，没有流入支出行业。 如果把住宅看作是费用品而不是投资品的话，这样的统计是必要的。

《华夏时报》:多边、多边管制手段，大量推行以政府监管部门为中心的行政法规。 这样的规制主题，应该变革吗？

曹建海:房地产业最大的问题是体制问题。 体制是抬高房价的体制，不能改变体制，不能轻易实现真正的彻底控制。

房价正在失去上涨的基础

《华夏时报》:针对我国房地产市场目前的一点现状，政策方面近期呈现出绝不放松的态势。 在这个背景下，你认为还有什么其他的政策卡？

曹建海:具有长效机制的政策牌，第一，地方政府退出土地经营第二，打破开发商的垄断地位，允许社会团体和个人进行住宅开发第三，取消预售制，这样的开发商空手套白狼过度倾斜， 这三个方面是根本的政策推进，其他都是修补的小打小闹。

华夏时报:在所有的“政策储备”卡中，房地产税不是被视为严格控制的最大王牌吗？

曹建海(如果实行累进制的房地产税，应该起到一定的作用。 累进制房产税是指居民拥有第一套住宅不征税，拥有第二套住宅将适当放宽征税，拥有三套以上住宅应大幅征税。 我认为3套、4套以上的也可以征税15%或20%以上。 关于住房交易税，也不是单纯减免，对于住房增值部分，如果参加交易，可能也要大致采用税收方法征收。 此外，还必须征收空置税。 只有这样，才能彻底防止住房投机行为，使住房回归支出行业，房地产市场不是投资投机市场，而是支出品市场。

华夏时报:经济持续停滞会影响房地产市场调控吗？

曹建海:经济越停滞，房价就越失去上涨的基础。 我认为年底之前房价有上涨的情况，也是崩溃的前奏。 年内房价未必会下跌，但如果再次下跌，恐怕谁也帮不上忙。 在明年宏观经济可能更加紧张的大背景下，房价有进一步下跌的趋势，我个人认为几乎是不可缺少的。

从经济循环来看，只有房价下降，国家经济才能获得良性快速发展的活力。 平衡两者的矛盾，用通常的方法恐怕很难做到。

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