“北大教授金岩石：高房价是为了让穷人有房住”

北大教授的金岩石

最近，北大教授金岩石在接受采访时表示:“如何建立合理的住房体系？ 如果让豪宅卖高价，政府有钱了，应该可以给穷人建保障房。 房价高不是为了富人发财，而是为了让穷人能住在家里。 这是关键。 ”。

以下是采访全文。

:国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么？

金岩石: 以前的国五条现在政府很少提及，但现在市场上呼吁最高的是扩大房地产税的试点。 事实上，任何政府都不希望自己国家征税的房地产贬值，也希望自己印刷的纸币有出口。 因此，未来政策的方向是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。 从这两点来看，中国的未来政策已经不太空了，只能用超额货币驱动政府投资，或者用货币加投资驱动城市化。 因此，中国未来十年的政策方向是货币加城市化推进费的升级，是唯一可能的变量，如果证券市场政策得当，股市有可能取代楼市成为新的投资趋势。

(/S2 ) ) q ) )/S2 ) )最近在包括广州在内的许多一线城市出现了许多地王，你认为这是必然还是异常？ 这是否意味着未来的楼价将再次上升？

(/S2 ) )金岩石) )/S2 ) )房价必然上升，但与土地价格没有必然的关系。 地王出现后，很多人说房价和地价是面包和面粉的关系，其实两者不是同一个问题。 人口、货币在流动中花费在土地上空之间的价值提高，只需要在家里分割空之间的价值。 //K0//]之间价值上升是因为人口、货币、时间和//K0//之间会被货币化，从而变化为城市的一切。 空虽然气味中弥漫着金钱的味道，但人的生命有限才是真正的城市价值。 很多房企之所以投一攫千金，是要看未来城市空之间的价值。

问: 目前土地市场正在改革中。 以前有消息称宅基地合法化后同时上市，你觉得怎么样？

(/S2 ) )金岩石) (/S2 ) )在没有系统的农村产业化政策出台之前，谁都不应该动用农民的土地。 不这样做的话会得罪祖先。 城市化不是简单地让农民进城，农民进城只能上街吃饭。 请考虑一下。 有劳动力的人进城了，剩下的老弱病残却要在农村种植粮食供给城市，这是不可能的也是不现实的。 大多数进城的农民，不上学，不能就业，却点燃了他们进城的欲望，无法满足他们自身的诉求，只能冒险。 所以，我们应该用农村产业化来处理农村生存问题，用不能进城的农民生存的产业来取代宅基地。 例如巴西就是失败的例子，80%以上的农民进入城市，城市也变得贫民窟，所以现在中国处于十字路口，变成欧美，失败了就变成中南美。

珠江新城的10万单价是必然的

(/S2 ) ) )/S2 ) )过去广州常被称为“合理的城市”，相对于北京上海，楼价相对较低。 但是，近一两年来广州的楼价也上升了很多。 你如何看待广州这个城市的房地产市场？

金岩石: 评价一个城市的地位如何，不应该以该城市的楼价为根据。 我想广州以前找不到真正的城市中心。 过去，说起广州，首先想到的是五羊雕石、越秀区，但这些区域现在居住人口混乱，批发市场降低了周边居民的安全系数。 现在广州真的找到了城市的中心。 那是珠江，以水为中心。 例如，上海的中心从过去的淮海路搬到陆家嘴，原因是“水”。

水可以净化城市空的空气，改变人的心情。 因此，一个城市的中心居住理念应该是择水居住、饮水居住、饮水居住。

(/S2 ) ) )/S2 ) )既然广州的中心是珠江，珠江新城现在每平方米4、5万元的楼价上升了多少/(/K0/)之间？

金岩石: 根据我的研究，通常一线城市的主要城市:中心区的比例为1:5，例如上海中环的价格为每平方米6万元，陆家嘴可能会出现30万单价的豪宅。 深圳和广州都是这个比例，广州现在的主城区价格是每平方米2万元，珠江新城必然会出现10万的单价。

“房价一下降，城市就没有机会了”

(/S2 ) )/S2 ) )北京和上海等一线城市天价豪宅建设频繁，但广州也出现了10万元的单价。 你觉得合理吗？

(/S2 )金岩石)什么是合理的价格，买卖是合理的。 上海汤臣应该卖每平方米50万元的价格，出三分之一的价格给穷人盖房子。 如何建立合理的住房体系？ 如果让豪宅卖高价，政府有钱了，应该可以给穷人建保障房。 穷人不应该期望买房子。 如果穷人也能买房子的话，这个城市就是贫民窟。 降低一个城市的房价，城市没有机会了，穷人不来了。 房价高不是为了富人发财，而是为了让穷人能住在家里。 这是钥匙。

(/s2 ) ) q ) )/s2 ) )为什么越贵的产品越畅销？

(/S2 ) )金岩石) )/S2 ) )高级不动产之所以会导致争夺，有以下4个理由。

第一个是奢侈品定价的概念。 爱马仕包是奢侈品，住宅也有奢侈品。 城市高级不动产的价格由谁决定呢？ 塞纳河决定，泰晤士河决定，全球77个金融中心，除德国法兰克福房价不涨外，所有金融中心房价都在上涨。

第二，信用资产的概念。 豪宅不是房子。 因为住在豪宅里的人是为了得到越来越多的机会，大部分人根据住的地方改变了一生。

第三，投资的概念。 可以看到，如果将豪宅置于经济循环的波动中，豪宅的房价将抵制下跌，上涨时比平均速度快，下跌时比平均速度缓慢上升。 例如，香港楼价从1997年至2002年急剧下跌，此时平均下跌50%~60%，豪宅下跌20%~3%，但从2002年至今，豪宅价格上涨了5倍，香港楼价平均值如果回到1997年，

第四个税收激励概念。 将来必须征收豪宅税。 如果征收豪宅税，豪宅的价格必然会上涨。 因为给你贴了标签，所以你很有钱。 如果税金上涨了，我就放心住在这里。 重庆房地产税执行后，重庆豪宅上涨10%。 一个国家征收任何税收，征税和税收方法就会相互作用。 我们征收所得税时，意味着收入长期呈上升趋势，征收豪宅税意味着豪宅也将上升。 因此，税收效应会推动房价进一步上涨。 如果现在买，三年后，豪宅税出现了，你的房价不会下跌，反而会上升。

投资于接近水的人口流入城市[/s2/]

(/s2 ) ) q ) (/s2 ) )在当前楼市特殊时期，投资应该如何把握？

(/S2 ) )金岩石) (/S2 ) )的三个要求。 另一方面，圈内(中心区域)可以投资，但圈外不能投资。 其二，有水的城市可以扔，没有水的地方不扔。 其三，人口流出的城市不投资，人口流入的城市可以投资。 投资哪个城市取决于流动人口是否有1500万~2000万人、是否有水、经济增长是否良好。 可供选择的城市范围有3个，大北京、大上海、大珠江三角洲3个中心。 另外，成都、重庆、武汉、西安、沈阳也是个好地方，值得考虑。

高端房地产投资有“三个中心”理论，看是否是中心城市，第二看是否是城市中心，第三看是否是中心城市中心。 城市化从50%开始向65%以上发展，房价下跌出现“大城市持续上升，城镇相继暴跌”。 决定城市房价，特别是高级房地产房价不是收入也不是资金收益率，而是单位空之间面积人口与财富的比率。 由于城市化带来的人流、钱流、水流，单位空之间的面积人口财富比暴涨，房价自然会上涨。

个人简历，个人简历

1955年出生的金岩石被国内外媒体誉为“索罗斯的中国弟子”、“纳斯达克市场活字典”。 在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深入学习，代表着作品《金岩石解读中国经济》。 他是最早在华尔街工作创业的中国人之一，1997年在纳斯达克上市，之后设立了三普投资、三普基金。 2001年回国后，成立了中国第一家合资证券企业华欧国际及中国第一家合资基金企业湘财荷银(现泰达荷银)。 2008年加入国金证券，担任首席经济学家，兼任上海交大海外学院金融所所长、北大、清华、中国政法大学、浙大、中欧、中南财大等大学的emba教授。

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