“多地新城遭业主抛弃成为空城 房地产泡沫蔓延”

许多新城被业主抛弃空城房地产泡沫正在蔓延

youth-09-03 07:14:00新闻网站

宋嵩绘

最近，记者在采访中发现，一点点的城市热衷于在新型城市化建设中新建城市，很快就在规划几十平方公里的新区、新城。 不可否认，城市化进程中越来越多的人享受着城市生活的便利。 但是，由于缺乏合理的规划，许多新城变成了空城。 房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐性担心也逐渐浮出水面。

一线海景，带包入住&hellip； &hellip； 8月28日，记者在某海滨城镇看到，东西长达21.3公里的滨海大道山侧，已开发建设了200多块楼盘。 虽然很闷热，但是没有海滩度假区的人流和喧闹。

进入某小区后，小区内的棋牌室、蛋糕店、理发店所有大门全部关闭，唯一营业的商店是住宅中介企业。 一位工作人员表示，这个拥有5000多套住宅的小区目前入住率不到20%。 附近的一位居民也表示，他住的小区入住率在繁荣季节也不过三成，秋冬季节无法达到20%的入住率，因此几年间无法集中供暖。

]空安装率高，配套设施不齐全，业主纷纷抛弃新城[/s2/

在东部某省某县，记者获悉新城5平方公里的建设区内，居住人口只有3、4万人。 建成5年的住宅区，入住率不足3成； 在完成8年的商业街，店门被关闭了。 一位干部告诉记者，去年在该县设立了新城繁荣办公室，以应对热门问题。

空搁置率很高，另外，打算抛弃新城市的业主也很多。

在一个海滨城市，房地产中介徐先生告诉记者，城镇海景房地产被过度开发，房价上涨非常缓慢。 这两年，很多炒菜店大量甩房； 购买住宅用于养老和休假的业主也因为配套设施不齐全而决定放弃房间。

同样，在北方被称为中国第一生态城的新区也发生了。 我花多少钱买的卖给你，不赔钱就行了。 几年前在生态城市买了房子的曹女士说:“买了这个房子很后悔。 附近没有任何辅助设施，想卖也卖不出去。

这个生态城市整体计划为80平方公里，打算建成世界一流的生态城市。 但是，8月28日，记者在这里看到，尚未建成的别墅区早就停运了，铁栅栏生锈，建材凌乱地堆在地上，对计划建设中年学校和医院的目标毫无头绪。

与生态城市有交易的银行工作人员，地方政府的如意算盘打错了。 生态城市周边是填海造沙的土地，地方政府认为造土地就能卖大本。 但是，没想到没有人生活，所以花了巨额资金建立了无人岛。

新城市建设很大程度上依赖于土地财政，通过gdp促进了城市建设的热情

新城建设通常需要巨大的费用，但巨额资金从哪里来呢？

记者表示，在新城建设中，变卖土地建设城市成为常见的开发模式。 出售土地获得土地出让金的银行贷款，抵押依靠土地融资，还债也是土地全部来自土地。

以某县为例，新城2005年开工建设，规划面积14平方公里，此外还有2.97平方公里的区域围绕大海建设，计划投入16亿元。 这个项目每年都得到批准，每年都开始建设，至今由政府投资。

该县一位干部告诉记者，当地要筹集新城建设资金，主要需要某国资企业融资、建设基础设施、出售土地，寻找下一步开发方法。

例如，我们旧城区的政府大楼土地100万亩，新市街每亩只有40万亩的情况下，可以通过更换来处理大楼建设资金不足的问题。 围绕填埋地的区域，如果整体工岛占地4500亩，3000亩土地可以出售，那么按照100万元一亩的价格计算，未来光土地收益就将达到30亿元，所以资金应该不成问题。 对于未来的收益，当地干部有信心。

为了建设新的城市，很多地方不惜承担债务。 专家表示，以地方优势和gdp为导向的快速发展思路是城市建设的重要动机。 通过新城建设推动土地涨价，地方政府获得高额土地出让金。 大规模的基础设施建设带动了投资，带动了gdp的增长，也是很好的业绩。

大家都看到你当上市长，建了项目。 花了多少钱，或者借了多少钱，通常没有人追究。 一位专家坦率地说，前市长正在建设项目，在配套设施还没建成之前就调动了，后市长不想管理，只是参加新的项目。 新城越建越大，组合不完整，就不能发展得更快。

中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅表示，对地方官员来说，新城建设的资金来自财政收入、银行贷款等，而不是自己的钱。 而且，目前出口低迷，费用不可能在短期内大幅增长，投资对gdp增长的拉动作用很重要，因此地方政府对投资的冲动更大。 关于决定，政府官员不善于投资，项目未经科学论证，上马，建成了许多磕头的新城、新区。

蕴藏着快速经济发展潜力、地方政府债务高的企业、房地产泡沫的蔓延

城堡建设在一点点的地方正在蓬勃进行。 但是这些迹象表明，建造城市并没有给许多地方带来所期望的繁荣。

一位地方干部告诉记者，城市建设资金严重依赖土地财政，但新城建成几年，工商业无法快速发展，居住区入住率低，资金无法回流，地方压力极大。

虽然很担心这一点，但是王梅说城市的大小应该取决于有无规模效应。 目前，许多地方建设的新城，没有足够的人口聚集效应，没有交通枢纽和产业支撑，没有合理动态的诉求为建设而建设，多为面子工程，导致投资无效、资源浪费，摆脱了地方政府快速发展的潜力。

审计局日前公布的审计结果显示，随着土地出让收入的增加，地方偿债压力也在加大。 年末，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为债务偿还来源的债务需偿还2315亿元，是当时可支配土地出让收入的1.25倍。

房地产泡沫蔓延的担忧也浮出水面。 据记者调查，一点三四线城市建设投入巨大，但产业空心智、市场诉求不足，只剩下大量烂尾项目。

一些三线城市和四线城市、县城如果以这样的模式快速发展房地产，在一定程度上扩张的时候可能会崩溃。 国家发改委城市和小城镇改革快速发展中心主任李铁说。

新城建设有实际成功的例子。 例如，在上海浦东，王梅说科学论证是关键。 一点中西部城市，三四线城市都是人口流失的地方，这些地方重建新城市不是浪费吗？

卖地建房的开发模式，除了规划不足、供给过剩、补助不足，引发房地产泡沫、加强地方对土地财政的依赖外，还消耗了有限的土地资源，上届政府卖地现象稍显突出。 另外，有专家认为，有些地方政府将城市化视为大好机会，以新城建设的名义将大量农业用地变为建设用地，降低土地采用效率，侵占耕地，也侵害农民利益。

盲目建造城堡背离了城市化的本意，新城建设应该回归以人为本[/s2/]

据记者观察，许多地方在建设新城市时，都以有意推进新城市化建设为契机，轻松包围城市化、盖大楼、建城市。 在采访中，许多专家指出，这种方法绝非城市化的本意。

前几天召开的中央政治局会议提出要积极稳妥地推进以人为本的新型城市化。 正如中央多次强调的那样，城市化必须纳入工业化、新闻化、农业现代化同步推进的快速发展的视野中进行策划。

城市化问题的核心是改革，不是投资。 李先生说，城市化进程中必须重视从数量型增长向质量型增长、从粗放扩张型快速发展向资源密集型快速发展的转变，强调以人为本的快速发展观。

与其建设新的城市，不如让现有的城市变得更好。 王梅认为，许多地方需要考虑的不是扩大大面包，而是提高现有城市的质量和承载能力，提高其规模效益。

对于新城建设，同样要回归以人为本的道路，结合产业规划，综合考虑现实诉求和未来的快速发展。

王梅认为，要遏制不合理的新城建设，首先必须有透明的决策机制和监督机制，确保土地资源的开发受到监督。 其次，要改变官员提拔时以gdp为首要考核目标的问题，政府绩效应该成为考核的核心。 另外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监测和管理项目的能力。 新城需要建吗？ 要建多久？ 建设的标准是多少？ 必须经过充分而详细的调查论证。

城市化不是盲目地建立城市。 在采访中，许多专家贪婪早、盲目地&lsquo； 城堡建筑的风可能会造成很大的浪费和风险，需要迅速加以抑制。

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