“消息称各地反对声音强烈 新土改或无缘三中全会议程”

由于对农民利益、地方阻力等因素的担忧，中央对集体建设用地的转移始终犹豫不决。 虽然旨在广泛征求意见，在全国开展试点，但据信息人士介绍，在十八届三中全会上，土地制度变革还难以破裂。

■本报记者张凤玲北京(楼盘)报道

全国瞩目的十八届三中全会对土地制度变革提出了&lsquo； 蘸墨，集体建设用地的转移也暂时不向全国宣传。 9月10日，接近政策制定水平的官员对中国房地产新闻记者说。

这意味着，各界广泛期待改革步伐应该更大的农村集体建设用地流转仍处于艰难的培育之中。

中国房地产新闻记者独家获悉，此前媒体广泛报道的18个省市下发的《关于开展农村集体经营性建设用地录用权流转试点工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)实际上还处于征求意见阶段。 国土资源部(以下称国土部)内部相关人员介绍，本文件文案最集中于集体建设用地转移的前提条件、转移范围、转移形式、用地来源、退出机制等。 其中最大的亮点是宅基地的移动采取单项形式。

中央层面担心集体建设用地转移会导致农民大量失地，形成社会不稳定因素。 这是因为国务院方面对土地流转没有做出确定的表态。 另一方面，如果集体建设用地发生流转，地方政府必须破坏垄断土地的平台，各地反对的呼声很高。 国土部内部人士向中国房地产新闻记者透露。

不进行根本性的改革

相关人士表示，未来几个月，农村集体建设用地采用权和宅基地采用权的转移等有可能进一步扩大试点范围。 其中，有点东部的城市可能会被列入考试。 扩大试点将成为土地制度改革的突破口，甚至有可能带来制度破局。

农村集体建设用地已在苏州(楼盘(、芜湖、昆山、深圳)、重庆)、楼盘)等城市试点实施，但目前尚未在全国推广。 接近政策制定水平的官员向中国房地产新闻记者表示，目前的改革思路落实的仍然是关系到城乡增减的制度，这一制度已被称为不完善的改革。

中央农村实务领导小组办公室主任陈锡文的表态反映了中央层面历来的担忧。 也就是说，土地的移动会导致土地向富裕阶层过度流失，最终伤害农民。 因此，国土部目前就集体建设用地流转征求意见的一个重点是集体土地流转后的管理和服务，全力保障农民的利益。

年，国家土地督察北京局委托国土资源部土地整理中心调查宅基地流转情况，根据所得数据，2001~2001年，农村提供集体建设用地7000万亩，农用地3.7万亩，城镇建设用地5.4万亩至8.2万亩

这种情况在全国多见，大规模用地使农村土地越来越稀少，城乡矛盾日益突出。 北京鼎律师事务所的杜兆勇表示，这种情况迫使经营用地陷入边缘，必须进行流动。

今年4月，国土部发布了《保快发展保红线工程年行动方案》，确定今年内探索建立农村集体经营性建设用地采用权流转制度，促进城乡统一土地市场建设。 之后，国土部把《指导意见》的制定作为今年业务的要点复印件。

农地流转犹豫不决，新土地改革破裂尚需时日，但在接受中国房地产新闻采访时，一位国土部官员确定未来集体用地改革方向推进农村集体土地与国有土地同地同权，将成为未来土地改革的纲领。

目前，国土部土地转移构想没有采取突破现行法律的转让、租赁等方法，而是在法律框架内，将经营性集体建设用地的采购权纳入股票，进行联合经营，探索公司因合并破产等转移等合法转移方法。 而且范围仅限于城市建设用地范围之外，《指导意见》以集体建设用地的前提、搬迁范围、搬迁形式、用地来源、退出机制等为中心，宅基地的搬迁单独进行

流转的利润分配比例应当向农民倾斜，但村集体、地方政府、中央政府等只能收取少量公共服务费用，土地流转是否存在增值税也是研究重点。 因为担心会损害农民的利益。 上述国土部的内幕告诉了记者。

三中全会决定框架

这些相关人士表示，尽管集体土地搬迁势在必行，但十八届三中全会只有形成一个框架性的构想，需要等各地试点成熟后，自下而上推进改革。

集体建设用地转移与难产相比，农用地转移已经在年实现了较大突破。

目前，我国农村用地主要分为农用地、未确定用地、建设用地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农用地符合规划，可以在不改变土地性质的情况下流转。 本报记者了解到，为确保农用地顺利流转，国土部已经着手起草《土地管理法》，对土地权的主体、客体、文案和限制等作出了具体规定，同时上报国务院，等待国务院回复。

国家已经制定了《物权法》，但只规定了少数几种，没有也不能做出具体的规定。 《土地管理法》仍在修订中，但《土地管理法》的出台将保护土地物权，为土地流转提供法律保障。 国土部法律中心副主任佟绍伟在接受中国房地产新闻记者采访时表示。

法律允许农村土地承包经营权的转移。 因此，在北京稍郊区，承包了某块土地的经营权后，可以建设鱼塘，从事渔业生产，取得了良好的经济效益。 农地流转必须在得到有关部门批准并且也符合土地利用规划的前提下执行。 农用地流转成功后，农田用途是监管的关键。 中国农业大学土地管理学部长朱道林告诉记者。

由于中央重视家庭农场，农用地流转和农用地上市将成为十八届三中全会关注的焦点之一。 因为迅速发展家庭农场需要外部资金，如果在一个村子里流动，资金还是在这个村子里，不能比较有效地转移。 目前，江苏、浙江、广东等省在该地区取得了较大成就。 上述国土部内部的人说。

由于各地情况不同，农地流转试点不尽相同，要走自下而上的改革路径，通过地方试点突破来推进土地流转的全面推开。 在接受中国房地产新闻记者采访时，中国人民大学土地资源管理系教授严金明这样说道。

新的土地改革难以破裂

《指导意见》征求意见时，被媒体误报下发了该文件，在河北、辽宁、吉林等18个省市中，选择28个试点市县，启动农村集体经营性建设用地采用权流转试点。

国土部相关人士向中国房地产新闻记者明确表示，河北、辽宁、吉林等18个省市正在申请城乡同地同价考试。

但是，由于各方的谨慎态度，大家热烈讨论的新土改不会在十八届三中全会上破裂。

十八届中央委员会第三次全体会议最大的要点还是户籍制度，而不是土地制度改革，所以土地制度改革在年内没有特别大的突破。 该人士表示，在还不清楚《土地管理法》修订何时完成的情况下，土地改革只需提出一个框架性的构想，具体方案有赖于各地的阶段性探索，也许要等试点成熟后才能形成。

广东的土地流转模式在中央比较正面，用地问题也有部分得到了切实处理，但目前在全国宣传还没有可行性。 这个人说。

在新型城镇化大旗下，土地制度改革与户籍制度改革一起，不仅是必要的配套改革，更是新一轮改革红利的重要一环。 这两年，国土部在全国大力推进农村集体土地确权登记和证书发放，许多人也将其理解为未来集体土地流转的重要准备之一。

虽然新土地改革破局还需要一段时间，但在接受中国房地产新闻采访时，上述国土部官员将确定未来集体用地改革的方向，推进农村集体土地和国有土地的同地同权，并成为未来土地改革的纲领。 (资料来源:中国房地产报)

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