“知情者称十八届三中全会不会废除征地制”

飞涨的地价是房价的最大原因，十八届三中全会可能出台的集体土地转移政策，能解除地价暴涨的诅咒吗？

10月15日，中信信托正式对外发布信息，全国首个单一集体土地经营权信托落地安徽宿州，金融政策破冰为农地流转打下了强心针。

虽然此次会议有望形成共识的土地改革总体思路目前已基本形成，但对以农村集体建设用地流转范围为核心的一系列问题的改革力度和口径仍需要进一步统一。 提出改革方案提案的国务院快速发展研究中心的负责人对记者说。

但该负责人表示，土地流转改革方案一旦成型，将会影响土地供应、土地价格等土地市场因素，但短期内，新一轮土地制度改革的突破也有限，其影响也有限。

一位不愿指名道姓的国土部人士表示，农地改革初期肯定集中在农村内地，城市和周边地区有价值的集体土地上市量较少，大多选择集体土地建设保障住宅等形式，对商品房开发的土地供应模式影响不大，地价一路下滑

征地制度不会被废除

此次会议构思基本确定的土地转移制度改革方案可能比业内预想的要保守，在进一步开放经营性农村建设用地开采权的慷慨之下，将对土地转移的具体操作加以严格的具体限制。 与上述国土部相近的相关人士做了如下陈述。

在现行制度框架下，农民集体的全部土地使用权不得转让、转让、出租用于非农建设。 也就是说，集体土地流转必须经过政府征地才能实际转化为建设用地。

对于新一轮土地改革，业界各方都希望基于目前农村集体土地流转的尝试，再迈出一步。 上述人士表示，国土部向国务院报告的土地管理体制改革建议中，对城镇建设用地规划范围外的农村经营性集体建设用地有偿发放、交易办法、收益分配办法也已经提出了细化意见。

但该人士表示，期待此次在十八届三中全会上形成共识新的土地改革思路，一方面指明今后土地转移改革的方向，另一方面着力推进和规范各地开展的各种农村建设用地转移试点工作的全国性指导意见。

事实上，作为新土改准备工作之一的全国28个试点市县农村集体经济经营性建设用地采用权流转试点工作于今年9月启动。 其中，许多省市已经开始通过城乡建设用地增减的途径实现农村建设用地的转移。

农村经营性集体建设用地全国性指导意见形成后，将首先在小范围内试点实施。 上述国务院快速发展研究中心负责人表示，全国指导意见只是框架的构想，真正需要具体细化的文案需要地方政府结合当地实际情况。

目前各地正在进行的各种土地流转试验，首要由政府推动。 中国社会科学院研究员李国祥表示，未来的改革方向将逐渐扩大到探索市场参与的土地流转尝试的方式。

记者表示，对此，一些城市也进行了先行探索和尝试。 重庆市推出基于计划+市场的双轨制试点地票模式时，其方法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，组成不同规模地票，面向社会公开交易。 需要用地指标的国内外法人、其他组织或者自然人，可以在农村土地交易所公开购买土地购票券。

除此之外，业内人士表示，目前大部分试点仍在现行法律框架内进行，土地流转能否容纳工商公司准入、能否抵押等有待突破，十八届三中全会的提法将进一步确定改革方向

事实上，由于新一轮土地改革涉及房地产市场土地要素的制度改革，自然也承载了在土地市场价格过热的市场环境下，各方对土地价格下跌的期望。

据中国社会科学院农村快速发展研究所宏观室主任党国英(微博)估计，目前农村集体建设用地约18万平方公里，相当于目前中国城市建设区的3倍以上。

渣打银行首席经济学家王志浩在日前发表的研究报告中表示，新土改将打破目前地方政府土地征收和转让的垄断地位，使村集体在农地开发上拥有更大的话语权。 按照王志浩的想法，如果房地产开发商能够直接与村子集体协商土地价格，将会降低这类土地的交易价格。

事实上，试点地区经农村建设用地流转的土地楼宇开发，已经大量出现在目前的房地产市场上，这种住宅在价格上很有特点。

另一方面，一直以来依赖土地财政的地方政府面临着考验，但业内人士的解体表明，土地财政在短时间内未能比较有效地退出，已经成为掣肘土地改革的原因之一。

如果失去土地资源的支配权，地方政府安排项目将变得困难，土地流转后，地方政府的土地收入将大幅下降，因此从管理模式和优势上很难进行调整。 中国土地测量计划院副总工程师邹晓云表示。

事实上，在2008年召开的十七届三中全会上，中央政府已经确定了农村土地改革的大方向，但全会提出的城乡土地资源比较有效整合、鼓励农村土地市场化流动、限制强制征地等政策方针没有得到比较有效的实施。

关于这次十八届三中全会新土地改革顺利破题后的效果，王志浩也解体了，短期内，新土地制度改革取得了突破，其影响也有限。

鉴于中国长期存在的土地开发低效和农民补偿不足等问题，各方面的激烈争论，不可能出台激进的改革措施。 王志浩表示，这意味着新一轮土地改革的效果还需要一段时间才能显现。

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