“房企欠增值税爆料人驳任志强：说我错拿出证据”

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与24日央视45家房企拖欠3.8万亿元土地增值税的报道相比，昨日万科等部分房企表示，未缴纳土地增值税的说法源于误解，报道混淆了相关概念。 以及华远地产董事长任志强对此事的回应，据央视报道，北京执业律师李劲松昨日公布任志强。 专家请来了补习税务常识的长博文，逐条反驳任志强的应对，希望房企提出准确的证据。

回顾一事

据央视报道，45家房企拖欠巨额土地增税

11月24日，央视《每周质量报告》显示，45家房地产公司未支付土地增值税，且数量惊人。 据报道，2005年1月1日至年12月31日的8年间，房地产开发公司应缴纳的未缴纳土地增值税总额超过3.8万亿元。 soho中国、富力、万科、招商房地产、共生创展、金地集团、华远房地产等知名房企上榜。 其中最未付的雅居乐地产控股有限企业达到83亿元。

据央视报道，上述数据是长期关注我国房地产业快速发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松根据国家统计局、财政部和国家税务总局发布的房地产相关数据，仔细拆解测算未征收土地增值税的结果。 据报道，中国科学院社会快速发展和公务创新研究部部长康小明重新计算了这一点，结果并无不同。

住宅企业响应

未支付的说法系统概念混淆

针对央视的质疑，万科昨日回应称，相关报道应该源于误解，并表示，其理解是为了公司当前的纳税义务，提前提交会计账目。 万科表示，这是一个完全不同的概念，房地产项目达到清算条件需要清算缴纳土地增值税，在此之前，根据会计配比和审慎性，公司将对未达到清算条件的项目提前提交土地增值税。 万科表示，近年来万科年纳税额约为净利润的2倍，全年万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。

万科最后表示，万科一贯守法经营，按章纳税，相信只要充分了解和专业讨论，这个误会就完全可以消除。

金地集团、融创中国、金隅股昨日也就此表示，央视新闻系误解称，未支付土地增值税的说法不恰当，应称为提前提取但未实际支付的各项费用。 达到交付条件的，企业均按照国家相关规定依法纳税。

央视报道中提到的其他房企，如soho中国、中海、世茂等，表示暂时不予应对。

在前一天晚上发布推特列举8点反驳理由后，昨天，任志强在推特上表示:“正在研究公开起诉央视的方法。”

专家的说法

必须尽快立法办理结算手续

税法专家表示，目前土地增值税税负较高，土地价格等价格上涨，确实引起了开发商的避税行为。 我国应该尽快对土地进行增值税立法，一方面可以调整征收管理办法，另一方面可以加大违法处罚的力度。 此外，还将加快全国房地产网络的速度，使税务部门的检查手段更加有效。

中国人民大学财政税法研究所执行所长朱大旗教授表示，土地增值税以转让房地产所得收入相比较，扣除一定价格等法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，按累进税率征收。 增值税税率在30%到60%之间。 这种税种的税费负担确实很大，由于存在预缴等方法，占用了房地产公司的大量资金，国内地王频繁出现，推高了土地等价格，确实造成了一些开发商延迟施工进度，或者分批开工，或者延迟竣工工期，导致土地

北京大学财经法研究中心主任、中国财税法学研究会会长刘剑文教授也认为，现阶段土地增值税确实存在一些问题，但违规金额是否如央视所说巨大，还有待商榷。 他提出，未缴纳的土地上应缴纳的增值税是否可以定义为拖欠，还需要根据公司的具体情况具体拆除。 现阶段，建议有关部门尽快确认其中相关未缴纳的税额，根据具体情况确定是否属于违法拖欠，是否还要受到相应处罚。

住房企业合理延迟纳税

郭毅亚豪机构市场营销部长表示，土地增值税在开发商取得土地转为商品房销售后，从其销售收入中扣除土地出让金和房地产开发价格后，与其增值部分征收的税费相比，房地产开发周期短两三年，长五年， 因此，根据财政部、税务总局的规定，预售征收、完成销售，由此可见，央视应由全国房企欠缴巨额土地增值税，实际欠缴。 未付款的原因主要是开发公司开发楼盘尚未完成销售，无法明确最终的销售收入和增值金额。 但是，土地增值税在取得预售许可证并面向市场销售之前按一定比例预征。 这不能说是住宅企业未付款，所以只能说是由于各种各样的理由没有完成清算。

东亚地产营销部长贾玉鹏说:“央视的报道可以说是误读了。 我对手续的处理不太清楚。 土地增值税通常在项目开始前预付。 如果不事先支付的话，就不能制作项目的预售证明书等。 项目结束后再进行计算，大多数情况下会退钱，少填补。” 税务工作效率低下，可能有些地方压迫得比时间长，但通常不会延误。

中原地产研究部总监张大伟也表示，在现有规则下，房企确实没有逃税，属于正常合理的延迟纳税。 造成这一误解的第一个原因是，房地产价格持续高涨，此税预征与清盘结算之间差异较大，导致大量代征税收滞后。 预计这是土地增值税征收方法的问题，后续可能会分阶段、分阶段调整这种征收方法。

揭露人的态度

向国税总局申请公开相关税务新闻

24日，被指责应缴纳未缴纳土地增值税5亿4000万元的华远地产董事长任志强通过自己的推特连发8条意见，并就此事进行了回答。 土地增值税是按项目所在地政府规定的比例预售时先行征收的税，没有逃税、避税、拖欠的可能性，指出了相关报道的愚蠢和无知。

对此，李劲松昨日逐条反问任八条，表示希望任志强不要偷换概念，能正面应对问题。

李劲松表示，希望任志强以自己的公司和项目为例，具体说明未缴纳的土地增值税。

在接受本报记者采访时，李劲松表示，无论在房地产公司或行业内是否有疑问，用事实说话都是重要的。 如果房地产公司能拿出准确的证据，说明我说的是错的，我确实是误读了，但是如果不能给出准确的数据，我想就没问题了。

昨晚，李劲松更新微博称，他自己向国家税务总局发送了新闻公开申请，要求国税总局公开相关税务新闻。 1 .截至2009年12月底，土地增值税应清算的房地产项目数量分别为多少。 2 .截至去年12月底，可清算土地增值税的房地产项目数量分别是多少？

房地产相关企业应对未付类误解的专家建议多设置班次

年11月26日07:07:51来源:《经济参考报》

24日，据媒体报道，2005年至2005年8年间，房地产开发公司应缴纳的土地增值税总额超过3.8万亿元，引发轩然大波。 相关房企25日宣布，已按规定预缴土地增值税。 未付款是误解。

土地增值税未付事件已经引起相关主管部门的观察。 接受《经济参考报》记者采访的许多主管部门表示，会议正在讨论相关事项。

对此，专家认为，土地增值税的未支付额虽然不像3.8万亿元那样惊人，但确实存在。 一方面，部分房企利用税制政策偷税漏税、不及时缴纳，另一方面，地方执行者为了地方利益选择不主动纳税。 这样，如果地方政府放水捕鱼，开发者合法挖掘空子，就不可避免地失去了该政策防止暴利的初衷。

辩解

住宅企业未付款的说法是误读

近日，有媒体对国内知名45家上市房地产企业年报进行分析，结果显示，2005—2008年，全国房企向土地征收的增值税只有4 .6万元，国家征收的土地增值税只有8000亿元。 这意味着未缴纳的土地增值税总额超过3.8万亿元。

对此，多家房企回应称，报道存在误导。 万科公开回复称，万科一贯守法经营，按章纳税。 年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。 据悉，万科媒体报道应该源于误解，将会计上的事先提及理解为公司目前的纳税义务。

招商董事会秘书刘宁也在接受媒体采访时表示，没有纳税是因为没有达到缴纳的条件。 年报的土地增值税只是计算，实际应该交多少钱可以在项目卖出后清算时纳税。 这是因为有一定的延迟。 刘宁强调，这不是招商房地产的特例，而是全领域通行的方法，税务局的眼光也很好，各公司都不会因为这件事而闪闪发光或猫腻。

对此，北京高策房地产顾问企业董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时预交，并按项目进度和完成条件最终结算的纳税方法。 这是因为，在未达到税法规定的结算条件的情况下，开发者不缴纳并不违反税法，因此不能认为是延误。

土地增值税是指有偿转让国有土地的开采权以及地上建筑物和其他附着物的产权，对取得增值性收入的单位和个人征收的税。 中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者。

据了解，我国现行土地增值税实行四级超额累进税率，是针对土地增值率高的多特征、增值率低的少特征、无增值的不特征而进行的。 房地产公司建设普通住宅销售的，增值未超过扣除额的20%的，免征土地增值税。 增值额超过20%但未超过50%的部分按税率30%征税，增值额超过200%的部分按60%的税率征税。

另一方面，纳税征收方法分为两部分，按项目所在地政府规定的比例预售时预付一部分税款，按项目进度和完成条件进行最终清算。

早前国税总局通知，除保障性住房外，东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型的房地产明确相应的预征率。

c r ic研究中心研究员朱一鸣表示，土地增值税的清算条件为:房地产开发项目全部竣工，转让包括销售完成在内的全部未竣工结算房地产开发项目时直接转让土地的开采权。 税法规定，竣工验收的房地产开发项目占项目整体可销售建筑面积的比例不低于85%，并要求开发公司对取得销售(预售)许可证3年后仍未完成销售的项目清算土地增值税

达到结算条件时，项目再次进行结算，并根据实际结算调整预算状况。 有些项目在结算时会提高实际上缴额，有些项目会因预算价格的增加而减少土增税的缴纳额，实际上缴额可能会少于已预缴的土增税。 这是税法上的&lsquo； 后退一点来弥补。 中国房地产学会副会长陈国强做了如下陈述。

放水，放水

地方政府疏于督促

据华远地产董事长任志强说，不是我没交税，而是时间没到。 对此，接受《经济参考报》记者采访的许多专家认为任志强的表现不无道理。

事实本身确实是&lsquo； 不合法。 中国房地产学会陈国强表示，如果未达到税法规定的结算条件，开发商不缴纳，也未违反税法，因此不能认为是拖欠。 但不排除项目企业利用税法规定拖延应当结算的条件。 例如合并预售条件后，大项目分别领取预售证明，现房或准房时启动销售等，延迟缴纳和缓缴土地增值税。

值得观察的是，陈国强势，指出房企除故意拖延缴纳土地增值税外，还涉嫌地方政府主动放水。

一些接受记者采访的地方税工作人员表示，土地增值税这一税种执行时确实不太严格，有些地方政府不接受。

地方税系统工作人员表示，根据政策规定，目前土地增值实行预缴清算的方法，但实际上只有单纯预缴的一部分，往往没有后续。 开发商不主动付款，地方政府通常也不催付款，带着理解混乱。

这些相关人士表示，对地方政府来说，土地方面的税费很多，但最重要的是土地出让金，如果土地增值税等其他方面过分勒开发商脖子，会影响地方土地财政，第一年收入过多，第二年的任务就会变高。 如果地区财政紧张，或者年末税收任务缺口加大，地方政府就会收紧催收，完成任务。

对开发者来说，很少自然支付，政府既不催缴也不支付。 这部分钱可以挪用于新项目开发，缓解资金紧张的问题。 那个人说。

对此，朱一鸣表示，土地增值税类似于资本利得税，目的是防止暴利引发更大的房地产泡沫，调整开发商的高额收益。 据专家估算，房地产项目毛利率达到34.63%以上时，将需要缴纳土地增值税。

但是，这样的原有规定已经确定，认真的税收政策将包括地方政府和开发商缓存缓冲区、地方政府&lsquo； 放水养鱼、开发者&lsquo； 合法钻头空子。 有业内人士指出。

/ s2/ ]建议

税制改革和征收条件的完全化

与未支付土地增值税的讨论相比，刘剑文认为，开发商是否有意延缓清算，只有调查、获取证据，才能做出更公平公正的评价。 但是，如果有房地产公司在项目完成后仍延迟纳税，我们认为它将改变形式，免费采用税收。 地方税务部门有必要加强对房地产公司土地增值税的检查和清理。

朱一鸣还指出，房企土地增值税的未缴部分每拖一年，对毛利润高的房企就有很大的好处。 因为一方面放宽资金链，另一方面已经从利润中扣除，可以减少公司所得税纳税的部分。

朱一鸣表示，作为上市公司，房企计入的部分需要通过固定账户进行监督管理，但由于是在公司内部，资金的采用方向难以确定。 因此，必须加强住宅企业的会计管理。

朱一鸣还提出可以提高公司的预付税率。 对此，刘剑文认为提高预付税率将是一种选择。 但是，预付的时候，项目还没有完成。 开发者有足够的资金负担税金吗？ 我们不仅要考虑国家的税金，还必须考虑开发者的经济负担能力。

另外，专家表示，可以根据实际销售进度多设置税费班次。 专家表示，一方面可以重新审视清算条件的改善和细化，另一方面税务机关可以根据实际销售进度清算税款。

专家建议，可以根据销售进度多设立纳税阶段，税务机关可以根据销售情况及时跟进，防止房企报销。 例如，房子已经销售了60%，所以应该设定这个炉灶纳税的比例。 开盘的时候预付一次的话，就别管它了，等到最后再结算，经常会未付。

中山大学财税系主任林江等专家表示，应该完善税制改革和征收条件。 十八届三中全会提出了完善的房地产税改革，不仅与公众关注的房地产税完全相关，而且与整个房地产行业的税费晚清完全相关，土地增值税这样的税种也需要在征收额、缴纳方法上进行改革，以更好地完成初衷。

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