“左大培：穿越房价迷雾 看透中国经济”

家在中国是热门话题，每个社会阶层都很关注。 最近，中国社会科学院研究员左大培在北京林业大学举行的讲座上，就最近中国经济的一些事情，谈到了物价上涨、房价问题、温州老板的逃亡问题。 在左培的讲座中，房价占的篇幅比较大，解体特别彻底。 针对目前房地产的走势和房价的变化，左先生的文案将为网民提供新的视角。

开头的话

三种现象最近备受关注

最近有一些经济现象，老百姓比较关注。

第一，物价上涨还在持续，但官方统计数据显示，速度可能比几个月前略有下降，但物价上涨明显。

6年前，cpi很低，差不多是零。 当时没有通货膨胀，但我们现在有通货膨胀，很明显。

第二个问题是房价。 年初我做了报告。 2007年专门进行了研究。 当时，我说中国的房价很畸形，不怎么贵。 为什么这么贵，是为了信用之类的。

可以说现在房价基本上已经停止上涨了。 而且，有下跌的趋势。 这就像我过去说的，只要政府决心控制货币和信贷，房价不可能不下降。

第三个问题，公司房子跑的问题是指温州公司房子跑的现象。 用西方标准术语来说，就是公司的债务人。 是借钱的公司的房子。 即使违约拖欠债务也不会还。 而且违约很严重，让债权人无法忍受，再呆下去可能很危险。 所以逃跑了。

信用过度扩大导致整个经济过热

为什么会发生这些现象，简单地说，是因为整个经济过热。 它首先是由货币信用过度扩张引起的。

货币信用过度扩张诉求太大，公司基于诉求生产，产量太大，比你的生产潜力还大。 这种过度的扩大直接导致了市场经济条件下物价的上涨。

由于物价上涨，引起了负责政策的货币信贷当局的反行动。 什么是反行动？ 货币需要收缩。

其实收缩的结果已经开始显现，房价不再上涨，甚至开始下降。 但是，许多过度扩张的公司在经济过热时头脑发热，拼命借债。 我想我现在可以借一些钱将来赚大钱。 这些公司现在突然意识到经济开始收缩，市场状况不如原来预计的好。

简而言之，就是我们的经济过热，物价上涨，物价上涨，政府管理货币信贷机构采取了紧缩政策。

通常的经济学上说，通货膨胀有惯性。 惯性就像刹车，即使紧急刹车，人也会往前走，不能马上停下来。 因此，虽然物价还在上涨，但这种紧缩政策起到了一点作用。

在这个作用下，房价开始下降，但是很多公司的房子因为资金链断裂而痛苦不堪。

分析/ s2/原因

目前，总的诉求是过大的货币增长

目前这三个现象是宏观动态变动的三个方面，我国目前总诉求过大、总诉求过大、生产过大。 这两者之间的关系可以用一句话来说明。 我们现在是市场经济，公司根据销售诉求生产。 那么，公司的生产、整个经济的宏观生产都很大，大于我国现在的生产能力。

我们中国10年来第一次出现明显的通货膨胀是在2007年，经济增长率为14%，而且这个增长率为14%，据我们估算，确实远远高于2007年这一年国家的生产潜力。 2007年末至2008年有明显的通货膨胀。

当然，我们国家这几年的平均增长率在9.7%左右，每年都有变动。 这个变动主要由诉求因素引起。 那么，这个诉求因素在这里起着最大的作用是什么？ 至少在中国最明显的是货币信用，是货币增长。

从1997年到2002年的几年间，我们的m2 (货币供应量的定义。 m1 ) m1=商业银行活期存款，被称为狭义的货币供应量。 m2 ) m2=m1+定期存款和储蓄存款，称为广义的货币供应量。 都在增长，最低的一年增长12%，高的一年也不过13%、14%。 那时，物价没有通货膨胀，通货紧缩导致物价水平下降，大部分东西越来越便宜，据统计数据，那几年的cpi增长率为负。

信用问题

货币的变化基本上与贷款同步

说到房价，前几天也没有看到房价的高涨，当时已经开始出售商品房，但是卖不出去，出现了大量的腐朽的建筑物。

中国的房价什么时候开始上涨，越涨越快？ 2003年。 这证明什么？ 确实货币增加了，m2增加了。

2003年以后，中国的m2增长率明显上升，每年的增长率在16%以上，但迄今为止不到15%，最高为14%，2003年以后为16%、17%、18%，甚至19%，结果之后

物价水平、通货膨胀率也在逐渐上升。 首先从物价水平下降变为停止，一年上涨1%，最终到2007年为3%、4%，2008年一个月达到过10%，所以货币的牵引力非常明显。

可以说货币的数量与贷款的数量密切相关。 因为m2几乎等于贷款和外汇储备，所以货币m2和贷款不相等，但原则上是同步的，特别是在增长率上基本是同步的。

2008年以来贷款增加过多

2007年末通胀明显，经济已经过热，政府采取紧缩货币的政策，收紧货币的政策其实首要体现在收紧贷款上。

到2008年大致11月为止，贷款只比去年同期增加了15%，贷款增加了15%，结果我们的m2增长缓慢。 这种紧缩其实很有效，抑制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。

在2008年的美国金融危机中，西方陷入恐慌。 恐慌的情况下，总诉求发生了变化。 这个总诉求其实很简单，因为所有人都不想借钱。 特别是因为所有人都不借钱。

如果能成为债权人的人都动摇了，老百姓不在银行存钱，银行互不借钱，银行不往外贷款，整个社会的诉求就会发生变化。 这个时候，西方国家当然非常恐慌。 我知道那时布什总统开始救市，我们中国也出现了经济刺激方案。

2008年由于西方的金融危机，中国的出口确实受到了打击，政府改变了政策，2007年末的紧缩政策到2008年末成为了一个很大的扩张政策。 这种大扩张表现在货币和信贷上。

2009年的这一年，中国的贷款余额。 贷款总量整体，贷款余额是多少？ 记在账上，我已经借了。 还没有收回的叫做贷款余额，这个总额增加了30%。

随之，贷款肯定会增加，m2也一定会增加。 m2增加了27%。 2003年至2008年期间，我们m2的增加很多，最终导致了2007年的物价上涨。 那也只不过是每年的18%、19%。 结果2009年一年达到27%左右。 原因在哪里？ 原因是贷款一年增加了30%。

也就是说，从2008年底开始，我国总贷款30万亿美元，一下子增加到40万亿美元，增加10万亿美元。

这一年新释放的贷款达到了10万亿美元，所以现在社会上很多人批评我们现在的通货膨胀是因为这个。 这是我错了。 中国的问题不是4万亿美元，增加的信贷是10万亿美元。

2009年初的房价还没有上涨，但到2009年底房价暴涨。 为什么暴涨？ 10兆美元，就是这10兆美元引起的骚动。

房子的问题

10万亿日元的贷款抬高了房价

那两年中国的商社销售额为3兆到4兆。 你想借10兆美元去买什么？

2009年，大家都在骂房价怎么涨得这么差，其实房价还在下降。 我真的要来买那十万亿美元的房子。 绝对不是现在。 我不知道还涨了多少。

清华大学教授李稻葵说，那10万亿美元足够我们消化5年。 那是因为有后劲。 很简单。 那个并不能马上起作用。 大多数人借钱后，他买房后也没有继续做其他事。 今后这笔钱慢慢周转，他就会拉动物价。 这一定要在一两年的时间里出现。 正好两年了。

在这10万亿美元出现之后，提高了房价。 这就是我们大家在2009年底说的房价暴涨，所有开发商都出来了。 虽然说是刚性诉求，但房价只会上涨不会下跌。 这就是欺骗不擅长的人。

所以，年初做报告的时候，我告诉了他们。 今后，我们中国在两年内每年信贷只增长15%，房价将连续两年大跌。 因为数据放在那里。

深层原因

年的通货膨胀贷款增加了

年初说这话的时候，我就知道我已经决定了上一年的信用概算预算。 大概增加18%。 要知道18%是很高的数字。

2003年至2007年间，我们一年增长了17%、18%。 而且，你在2009年有了30%的信用增长，到去年有了18%。 这两样东西加在一起，中国这个诉求膨胀，货币诉求膨胀，它能停止吗？

所以，年物价上涨，通货膨胀不可避免。 只是钱多了闹，贷款多了闹。

那么，简单解释一下这一系列的政策导致了什么，第一个是这个政策出台后，应该说本来的出发点是好的，鉴于西方金融危机的发生，为了救市，害怕中国经济的下滑。

我说过经济确实下跌了，但是增长率太低的话失业会上升，所以社会不稳定，需要救市。 但是，太着急了，行动太粗暴了，一下子过了头，就会踩油门，踩多了。

为了应对危机，需要适当的增长率

但是到了年，形势已经挽救，还没有停止，18%的信用和货币膨胀，结果会引起什么？

第一是房价暴涨。第二，本来上面的精神当然不是想抬高房价，而是想提高整个经济，也就是gdp增长率和经济增长率。

由于我们2007年经济增长率在14%左右，2008年紧缩的结果是金融危机的打击，再加上下降到9%，2009年也是9%。

在这种情况下，年纪还不想承受，结果年增长率在10%左右，超过了我们的9.5%。

年我们的增长率超过9%的话，可能会开始真正的膨胀。

年百分之十点几的经济增长之后，通货膨胀开始了。 这就是物价上涨。

货币的方向转换

当时的一些措施可能被美国人欺骗了

物价现在上涨的势头也过去了，但还在上升。

简单地说，根据中国过去的经验，我认为如果真的要控制这种通货膨胀，应该适当紧缩，应该紧缩什么呢？ 的指标变成了15%。 如果再低一点，我想这个膨胀会停止的。

现在回过头来看，应该说是有点事后诸葛亮的话，至少在2008年底信用一年增长30%这样的大手大脚有点太过分了。

最近，我们在2008年底又召开了什么g20峰会，在峰会上看到了大家说共同救市、救中国、救美国，一些人还在推动这个的报道。

事实上，中国面临的形势与美国大不相同。 美国在金融危机爆发的时候，不是经济过热，而是因为经济几乎不热，我们的经济有点过热。

几乎看不到美国的通货膨胀，中国2007年有明显的通货膨胀，所以中国的形势和美国不一样。

美国之所以需要救市，是因为整个金融系统在那场危机中确实崩溃了。

中国的金融几乎没有跨越，得到那么大的救济吗？ 所以，我想你可能被美国人骗了。

前景分解

开发商现在房子卖不出去了

房价不会再涨了。 如果这两年的货币增长是15%，(房价)不下降就闹鬼了。

首先，这里要从头上除掉一个房地产商，怎么除掉房地产商呢？

许多城市的房价还在上涨，所以开发商把房子卖了很高的价格。 结果他现在卖不出去了，为什么？ 没有那么多诉求。

借卡的话，没有那么多诉求。 贷款金额在这里。 买套房套房套房套房套房套房套房的人不贷款。 (诉求自然下降。

各位，那么不贷款的话，不动产房屋就卖不出去了，对吧？ 卖不出去了，他的问题在哪里？

根据一项数据，房地产商，哪个大房地产商的资产负债率为70%，70%是什么？ 例如我有包括房屋贷款在内的100美元资产的话，70%的人在银行的贷款相当于70美元。

银行向你要求利息。 我把钱还给你，好吗？ 还钱需要还利息，如果房地产商把房子卖了当然没问题。 还贷款。

房子卖不出去，你不能还贷款。 即使听说别人要贷款，我们当然知道有办法。 其他还有什么方法？ 再贷款。

但是，现在贷款变得困难了。 对于特别不听话的房地产商，政府也不会借给他。 而且银行认为你的负债率太高，不敢借给你。

我们明确地说资金链，就是借新债还旧债。

那么，不能借新债，不能还旧债，怎么办呢？ 房地产商必须降价，如果不降价，房子的一部分就不能卖，钱也不能回收。

是降价卖房还是倒闭

所以，如果像我说的两年信用为15%，那么整个社会的资金筹措，很多房地产商只有两条路可以选择。 要么早点降价卖房子，要么破产倒闭。

如果房地产商破产了，不降价他也会下降，拿出房子拿去破产拍卖。

中国的房地产经纪人在做什么？ 他们说盖了房子，房子是他们盖的吗？ 去房地产公司问问再大的房地产公司。 请问问他是不是建了房子。 不。

他的工程全部转包出去，全部由承包队涵盖。 要说你真的在盖房子做贡献，房地产商比哪个承包商都差？ 承包商队伍的承包商是他们干的。

投资者应该被称为投机者

房地产投机，我本以为房价一定会上涨，但如果房价一定会上涨，我最合理的行为就是借钱买房，对吧？

这还不是房地产商。 这是投机买房子的人。 有人说他们是投资者，我说错了。 投资者是什么样的人呢？ 真正的投资者是我买房子租它。 这就像资本家，这叫投资。

买下这所房子出租，等收到房租后再收回。

现在中国很多所谓的投资者应该被称为投机者，投机者有什么想法？ 做投机生意的人，就像买股票一样，低价买入股票高价卖出。 如果以1股10元买入，以15元卖出，他们想做这件事。

我想房地产市场两天后会上涨20%，那样的话，可以按10%的利息借款。

他买了这所房子，买了房子一年后卖掉，房价上涨了20%，我还有10%。 这才叫做真正的空手套白狼。

这在最初几年房地产投机的时候，很多人赚钱其实很厉害。 算起来两所房子，来了几百万上千万人。

你想到一所房子北京一所房子本身就有几百万。 你来翻这么两个房子，一个房子涨价10%，就会得到几百万。

但是，这都是说房价在上涨。 如果相反房价在下跌，你的钱可能不够赔。

开发者购买者组成收益组

问题是，中国直到前年才形成这样的优势群体。 银行想向外面融资是为了收取利息。 房地产商当然希望房价越快上涨越好。

有很多投机者买房，投机者当然希望买房后房价会上涨。 所以他们组成了非常强的优势集团，这个非常强的优势集团不断对中央产生各种各样的影响，不断施加压力。

这些都是有道理的。 我没有谈这个。 不能说房价上涨对中国经济没有经济作用。 第一经济作用在哪里？

如果房价上涨，房地产商当然要盖房子。 要盖房子，他必须投资。 这是真正的投资，对吧？ 买钢材买水泥盖房子，民工也找到工作了，钢厂的钢也卖了，对吧？

有这个牵引的作用。 不可否认，中国现在的问题是什么？ 你现在把这个拉到一定程度了，房价暴涨，民工工资涨了，涨了之后通货膨胀了，对吧？ 所以上去肯定不是什么好事。

现在中央也有另一只手。 被告知一边做不动产，一边建保护室。

要知道，建造保障房拉动投资的作用是一样的。 必须找人盖房子。 必须买水泥和钢材。 那样的话房地产商不需要你。 我彻底不需要你了。 你还威胁过。 我不盖房子。 看看水泥和钢材是怎么卖的。 民工去找人找工作。 那么，现在政府正在建造保障房，其实这招对房地产商来说相当冷酷。

/ S2/]以经营公司为借口贷款买房

以前我听说过大量的新闻。 温州跑路的新闻前半年，温州很多公司早就转型了，变成了什么？ 以经营公司为借口，实际上在那里做着贷款买房的生意。 贷款买房这种生意赚钱的途径其实比任何一条都容易。

这些公司认为，如果房价上涨，就贷款买房，如果房价上涨，就卖房子还贷款，我还剩下一个。

你们自己试试看，最简单的生意就是这个。 很多人都在做这个。

在他们很多人在这里做的时候，即使房地产商这么积极地盖房子，也等着房价上涨，要赚大钱。 现在房价不涨，而且房价不涨，一定是因为你紧缩信用，紧缩信用买房的钱先卡住了，没有诉求了，房价就不会涨了。

另外，给不动产业者的融资也堵塞了。 因为融资困难了，所以两端都堵塞了。 如果房价不涨，房地产商将处于非常不自然的状况，资金链将无法顺利断裂。 你70%的债务，银行来贷款，而且你的房子卖不出去，不想降价，说实话真的降价的话有什么可能性很高？ 房地产商争夺降价，争夺降价的时候，其实到最后你都可能卖不出去。

大家都这么跌，其实现在的房价再降一半，有多少人说真的能买得起？ 别的就不用说了，北京的富裕阶层，要说能买多少人，因为(房价)会下降一半，所以降价也不一定能卖多少。 房地产商陷入资金链断裂的非常紧张的境地。

紧缩信贷中没有很多钱进入了

当然，他们有这个希望。 一年后，形势缓和，房价又开始暴涨。

房价暴涨当然有可能存在。 2009年改变紧缩政策，贷款一年增长30%，结果导致房价上涨。 真的可以实现这样的房价大转折。 当然，搞房地产也可以。

现在进不了很多钱，所以我们看到了大量的跑步现象。

也就是说，现在货币信贷从扩张转移到紧缩的过程中，突然转移到很多公司就突然出现了问题。

很多公司都是这样。 很多转卖房产的公司认为房价会暴涨，房价不会上涨，就这样结束了。

结束语

房地产商不进一步降价的话，一部分可能会结束

中国现在正处在宏观经济形势非常重要的时刻。 这一时刻是我们的反通货膨胀是否有足够的效果的关键时刻。 如果能多次重复最后5分钟，就不是长期的，比如今年货币信贷适度紧缩，通胀就会下降，中国增长率暂时下降，也别着急。 只要超过8%，我们的经济还在前头，不太低的话，处理通货膨胀可能还有希望。 但是，这个时候，如果你这样紧，房价可能真的会下降。

没有再老老实实降价的房地产商，资金链可能会断裂，完蛋，但这次轮到这些房地产商跑了。

很多公司的房子可能不得不继续跑。 没有人会特别大胆地借贷。 任何经济收缩时都会发生这种情况。

政府会做什么呢？ 它最终必须防止我们的经济太滑坡。 例如，今年和后年的增长率都是8%。 请不要滑得太多。 此外，在这个过程中保护弱势群体。

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