“曹建海： “稳增长”还是“控房价”？”

是“稳定增长”还是“抑制房价”？

《东方财经》杂志记者毛舒

博者是“稳定增长”还是“抑制房价”，是温政府毫不犹豫的简单选择！ 作为2006年以来中国房地产政策的批评者，我一直期待着温政府，但最后总是失望！ 事实证明，2003年以来国务院出台的房地产调控政策都是虚伪的、欺骗性的你为了揣摩这些政策制定者，只要只剩下一个人的味道，就有可能面临不可估量的错误。 明天的《华夏时报》里有我最新的房地产观点，应该比这一期7月的观点更新鲜。

控制房价是目前中国当局非常棘手的问题。

温家宝今年谈了五次房价，五次都强调了房价的合理回归。 并且，对于地方政府“微调”楼市冲动和回暖迹象明显的楼市，6月下旬，银监会、央行、发改委、住建部将在一周内密集发布明确消息，房地产调控不会动摇。

7月13日晚，网上传出珠海取消购房限制令的消息。 这个消息第二天被珠海市住房和城乡规划建设局否定了。 珠海市权威部门对此强调，珠海目前没有出台取消限价和限购的调整政策，珠海的房地产调控政策没有动摇，《限购令》没有调整。

无论珠海取消“双重管制”的消息是否属实，迄今为止被迅速叫停的芜湖、深圳等地的新政似乎也在“放松”被誉为“史上最严格”的房地产管制。

蠢动

地方政府不断探索中央政策的底线，佛山市的《通知》被业界和学术界誉为“全国第一个放松管制令”。

年10月11日中午11时49分，佛山市住房城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》“以下称《通知》”。 通知》复印件包括:“一、严格执行非本市户籍居民购房限制政策，补缴个人所得税和社会保险的非本市户籍人员，购房时不同意。 二、符合市区人才引进政策的非本市户籍人员，由市区人社部门出具人才引进说明书，购房时不受个人所得税说明和社会保障说明的限制。 三、已经办理的不动产权证5年(含)以上的住宅产权转移，不在限购范围内。 四、本市户籍居民家庭根据现行限购政策和住房覆盖数，允许追加购买7500元/平方米以下的住房。 五、本市户籍“村改居”家庭在购买7500元/平方米以下的新建商品住宅时，因村改居由集体土地改为国有土地的自建房，不计入住房覆盖数。 ”。

《通知》原定于次日(年10月12日)生效，但在《通知》公布当天被紧急停止。 时间是晚上23点24分，距离佛山市住宅城乡建设管理局发布《通知》只有12个小时。

从佛山到珠海，已经有很多城市在房地产政策上进行了微调的尝试。 据珠海房地产之窗网站统计，截至去年8月18日，全国有31个地方政府在探询“楼市政策微调”。 复印件包括税费优惠、限购条件、住房标准、住房补贴、贷款额度等，其中与限购条件放宽相关的佛山、中山、郑州、珠海等6个城市被叫停，其他25个城市的“微调”在一定程度上得到了默许

6月25日，河南6部门印发《关于支持刚性诉求促进房地产稳定健康快速发展的若干意见》(以下简称《意见》)，《意见》提出各银行领域金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。 名下(包括房主、配偶、未成年子女)无不动产登记购房，视为首套房，金融机构应基于风险收益平衡，基本给予基准利率30%幅度以内的优惠。

佛山当天中止的新政、芜湖只维持三天的新政、河南尚未正式落实的房地产新政，似乎有力地证明了地方政府的做法违背了中央不可动摇的重复房地产调控态度。

压力很大

一旦世界经济进入下行渠道，中国的出口必然受到影响，中国经济的“稳定增长”也面临着一定的压力。 在尚未出现新的经济增长点的今天，房地产仍然是中国经济快速发展的主要支柱。 特别是中国的地方政府依赖“土地财政”。

地方政府在房地产政策上不断出现的“小动作”似乎表明了地方政府财政拮据。 面对巨大的债务压力，长期依赖“土地财政”的地方政府，与在世界经济进入下行阶段的今天，中央对楼市严格调控的态度之间的矛盾更加突出。

“地方土地财政占所有财政收入的40%以上，而且地方土地收入已经分配到中央，与多方面的财政支出挂钩，因此成为地方政府不可缺少的收入。 地方政府在08年末和09年的很多投资项目中每年都需要偿还，房价下降则地方收入下降，地方在财政上面临着非常大的困难。 ”中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海对本刊记者表示。

年5月24日，社会科学文献出版社出版的《中国房地产快速发展报告no.9》正式发表。 这份快速发展报告显示，去年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速放缓，商品房销售面积比去年同期增长4.9%，接近11亿平方米，增速比年下降5.7个百分点。 其中住宅销售面积9.7亿平方米，比去年同期增长3.9%，下降4.4个百分点，分别低于“十一五”期间商品房销售面积、住宅销售面积年均增速8.7个百分点和9.6个百分点。 商品房成交量增长5181万平方米，住宅成交量增长2275万平方米。

年，中国大陆审计署公布了全国地方政府性债务审计结果，截至年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中，政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%； 由政府承担担保责任或债务23369.74亿元，占21.80%； 政府可能承担一定救济责任的其他相关债务为16695.66亿元，占15.58%。

地方政府面临着巨大的债务压力，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海表示:“房价下跌，地价往往也会下跌，地价往往会先行下跌，跌幅较大，因此对地方有影响力。 地方正在努力活跃房地产市场。 一旦激活，房价也将转暖，价格回落，地价将上涨，开发商将参加土地拍卖。 所以，地方最重要的是想建立一个好的房地产市场。 在炎热的房地产市场中，搞活土地市场是地方政府的最大目的。 ”

据连锁房地产市场研究部统计，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、长沙等全国20个主要城市年上半年( 1月-6月)土地市场共成交2118元，累计土地出让金2397亿元，为去年全年土地出让金的

住宅用地成交件数、用地面积、土地出让金跌幅均为各类用地中最高，住宅用地累计同比减少32.1%，为463元，成交面积2942公顷，同比跌幅35.9%，规划建筑面积7285万平方米，比去年同期减少31.4%。

有变暖的嫌疑

今年6月，全国楼市似乎出现了回暖迹象。 根据中国房地产指数系统百城价格指数，100个城市新建住宅的全部抽样调查数据，年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米8688元，比上个月上涨0.05%，结束了自年9月以来连续9个月的环比下跌态势。 从整体来看，6月份100个城市的住房平均价格似乎是在连续9个月下跌后首次上涨。

在市场出现明显回暖迹象的情况下，中国人民银行7月6日再次降息，无疑不仅释放出中国经济“稳定增长”面临压力的信号，也刺激了房地产领域。 很明显，目前中国目标的“稳定增长”与中央政府抑制房地产投机是矛盾的。

曹建海说:“央行降低利率，扩大货币供给，大部分货币流向房地产，刺激了房地产领域，所以今后要堵住这条路。 不管稳定与否，如果继续以房地产为支柱的产业，社会矛盾将进一步激化。 ”

“经过几个市场和政策的博弈，市场看透了政府政策的基础。 “增长保证”比“房价稳定”更重要。 既然政策的底层是“保证增长”，在世界经济还没有真正恢复的情况下，中国政府必然要依赖房地产投资“保证增长”。 因为，市场认为，政府对房价的调控只能减缓上涨的速度，绝对不能让房价下跌。严厉的房地产调控政策不会持续太久。 这就是市场对全年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿降价出售已经建成的房子，资金紧张的开发商宁愿从市场上折价维持资金周转也不愿降价出售。 》中国科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在博文中指出。

“地方政府的项目有很大的盲目性，和当地财力不一致。 地方项目大多以土地为抵押向银行贷款，最终还款需要土地出让金。 ”曹建海对本刊记者说。

任志强在2009年博鳌论坛上表示，“中国政府不通过房地产拉动中国经济，就没有出路。” 但是，如果房价下降，将对中国的银行体系造成致命的打击，从而引起社会的不稳定，导致中国政权统治的崩溃也不是危言耸听。 那么，如何保持“增长保证”和“房价抑制”的平衡，目前对中国政府来说是一个非常棘手的问题。

连锁房地产市场研究部拆房师陈雪对本刊记者表示:“从市场层面来看，房价目前上涨的趋势可能更为明显。 我指的是一线和二线城市。 在三四线城市，至今房价还比较低，成交量也没有出现特别明显的回暖情况，所以如果房价持续下降，反而最有可能在三四线城市。 从长远来看，房价不会下降。 2-3年间，目前的法规不会让限购和差别化信贷持续太久，因此将会使用其他长期机制来抑制投机诉求的上市。 事实上，房价肯定在慢慢上涨。 如果通货膨胀不计算在内，房地产交易整体的稀缺性也会越来越高。 ”。

关于房价以后的走势，曹建海对本刊记者表示:“目前美元兑人民币走强，许多政策被抵消。 大家为了保持货币价值，以前买房子，现在可以买美元。 这将对房屋的购买形成很大的分流。 另外，房地产领域一旦受到刺激，就必须放出很多货币，放出很多货币。 如果人民币贬值，未必大家都会购买房子。 的结果是，“增长担保”与房地产投机失衡。 的结果是，房地产带动了经济增长，房价无疑又走向了高点。 房地产又回到支柱，房地产又回到泡沫。 结果，保持了增长，房地产放松了。 如果房地产价格不下降，保证增长就像打激素一样，只是暂时的。 ”

合理回归

面对局部上涨的房价和成交量，中国政府坚定不移地继续推进房地产市场各项调控工作，推动房价合理回升，确定房价决不能反弹、奏效的态度。

7月19日，国土资源部召开视频会议，通报当前房地产市场形势和国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下简称《通知》)。 《通知》指出，虽然近期房地产和土地市场出现的小幅波动，并未改变市场整体结构，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍处于关键时期，任务还很艰巨。 对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要保持清醒认识，多次密切配合做好各项事业，巩固调控成果，坚决防止房价反弹。 《通知》强调，各地必须严格执行房地产市场调控政策，不得随意调整放松要求。 放松了，必须马上纠正。 《通知》还重申了现有的房地产用地管理政策，要求加大闲置土地的处置力度。

年3月的全国两会上，温家宝总理进行的政府实务报告中提出“促进房价的合理回归”。 关于房价的合理回归，温家宝总理提出了两个标准。 一是房价符合居民收入，二是房价符合价格和合理利润。

从某种角度看，房价相当于年收入的6-8倍是合理区间，但北京、上海、深圳的房价收入比高达23.0、16.3、16.9，与国际平均水平相差甚远。 曹建海说:“北京的房价应该是目前限价房的水平。 所以，北京市应该为需要买房的人提供限价房。 那样做是合理的。 现在限价室的提供还不够。 ”

曹建海对本刊记者表示，房地产回归是必然的，通过回归拉动住房费、围绕住房的一系列支出活动，是未来经济增长的重要处理方案，未来经济增长有两大方案。 第一，房价下降，带动房费、相关产业费、家电家庭、装饰装修等，对经济的拉动有很大的影响。 二是建立公共共享机制，帮助国家积累财富。 国家财政不是有特权的人，应该杜绝让更多人享受的国有公司扩张机制，提出国有公司90%的利润，应该充实社会保障基金，充实社会保障账户，消除国有土地的盈利机制。 ”

曹建海把高房价下的房地产市场比作秋后的蚱蜢。 因为“高大、粗放、畸形、丑陋的中国经济，从内部和外部都感受到了冷风，在所谓的“金砖”、“增长奇迹”等光环下，展现出了“金玉之外、败絮中”的真实面目。 ”他说:“房价下降是早晚的事，另一个办法是不下降。 也就是说，如果继续宽松的货币政策，继续超发货币，房价可能不会下降。 如果发生这种情况，公众有可能抛弃人民币，购买美元，这对中央来说也是很大的压力。 ”

中央多次不放松政策，与地方政府财政吃紧，这矛盾如何协调？ 促进房价的合理回归和中国政府对经济快速发展的“保增长”，如何保持两者之间的平衡，是本届中国政府和下届政府都必须处理的问题。

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