“曹建海：决定者认识决策房价走势”

决策者知道房价的走势

曹建海

发表于《南风窗》年第12期)

尽管公众和有识之士不断呼吁，但至今中国房地产仍处于失控的乱象之中，看不到明确的迹象。 今年2月中国国务院实施了“国五条”，作为胡温时代的习性政策，在习李时代再次提出了“越调越高”的铁律。 5月，北京上广等一线城市二手房价格比去年同期平均超过20%。

为什么房价多次上涨，有必要探讨政策制定者的内在真心。 在以房地产投资为动力的经济阻滞中，决策者在何种程度上意愿控制房地产价格，促进房地产价格的合理回归？ 特别是在房地产制度严重扭曲的情况下，染指房地产利润的政府制定的政策，是促使房价上涨还是下跌，我们不会陷入最黑暗的心理，揣度政府。 具体来说，给地方政府带来相当于财政收入70%的土地出让金和基于此的各项融资，如果本身出售作为地方政府基础设施投资和随之而来的国民经济增长资金来源的土地，也必须推进房地产投资项目的开工，建筑施工、建材、运输、能源 这些建设活动以及工业自身的产业链循环，为中国工业提供了一半以上的订单，是目前以重化工业为主体的工业增长之源。 从高层决策者的角度看，只要房价持续上涨，地方政府就会出卖越来越多的土地建设越来越多的基础设施，开发商可以启动越来越多的住宅项目，工业、建筑业、仓储运输物流业不断订单繁荣经济

从某种意义上说，这些因素是目前快速发展方法中经济增长的重要源泉。 当前世界经济依然低迷，在推进经济振兴和扩大就业成为全球宏观经济政策首要目标的情况下，中国作为逐渐履行国际责任的世界经济大国，很难放弃经济增长速度。 虽然高层一直强调经济结构调整优先于经济增长，但似乎只能看到无法保证增长的经济结构的自发调整。 以增长担保为理由频繁增发的天量货币，是房价持续上涨的最重要支撑，但对实体经济来说，却是要素市场价格混乱的源头。 到底要保证谁的成长呢？ 比起实体经济的增长，稳定房价的上涨似乎是巧妙地稳步推动gdp数字增长的一种手段。 由此可能会有各种弊端和社会矛盾，但只要危机不爆发，一切似乎都有可能持续下去。

熟悉世界经济史的人可能一次也没见过，但国际投行解体师讽刺说房地产业能在一国经济、甚至世界经济中拥有如此重要的地位，甚至是“宇宙最重要的产业”。 作为中国经济的一大“特色”，房地产业在名义上只是服务业，但实际上已成为第一由三部分组成的巨大经济阻滞。 “地方政府土地经营机构+房地产开发业+数量庞大的炒房集团”。 地方政府依靠土地买卖经营城市，事实上沦为在房地产市场上绝对垄断经营，以土地收入和土地抵押融资推进城市基础设施建设和运营的公司。 地方政府的这种职能蜕变，脱离了民生关怀和公共服务，只关心土地征用拆迁等房地产投资和城市建设运动，成为了利用权力追逐金钱和gdp数字的经济动物和政府地产商。 目前中国经济之所以长期无法转型，与地方政府这种低层化的蜕变有着根本的关系。 据国家统计局统计，作为房地产业主体的房地产开发商，依托预售、囤积、贿赂等体制不健全，已经成为国内最具经济实力、黑白相通、能源最大、左右国家政策的公司集团。 在城市居民阶层，囤积、炒面代表着财富和成功。 北京大学林肯研究院对国家统计局50万户样本居民进行跟踪调查发现，84%以上的城市居民家庭拥有第二套住房，部分城市如佛山以上住房超过33%，个人住房出租率不足5%。 通过网络，针对“房叔”、“房姐姐”、“房祖”等暴料，囤积、炒房的阶层拥有数十家至数百家住宅。

事实表明，在人们有限的承受力下，尽管房地产制度发生了扭曲，但房地产市场能够奇迹般地“繁荣”，而不是健康快速地发展。 为了促进房地产市场的快速健康发展，不能依赖短期的宏观经济调控，而必须进行制度的根本性改革，建立房地产市场健康运营快速发展的长效机制。 首先，农村集体经济组织和城市居民土地权利的侵犯及其共享，成为房地产业领域本质和快速发展的动力。 只要这种侵害持续下去，房地产业就可以持续获得社会平均利润以外的超额租金，维持自己的超盈利能力。 目前，广东省推行集体建设用地土地使用权转让改革试点已引起全国的广泛关注，但从目前的政策水平来看，只有在重组后的城市规划范围之外，才能进行集体建设用地使用权转让。 在新编城市规划范围内，农村土地必须听从地方政府的征用、拆迁，不能行使自身拥有的法律意义上的土地所有权。 其次，作为市场比较有效运行条件的新闻发布，在我国房地产市场一直是稀缺因素。 无论是住宅价格指数还是住宅保有新闻的状况，在中国都像机密信息一样难以得到。 这样，即使房价爆炸性上涨，根据相关部门的统计，给人的印象是每月环比超过1%的城市很少。 住房空安装情况统计数字完全缺失，7亿城市常住人口(包括绝大比例买不起房子的3亿农民工)人均住房建筑面积32平方米的情况下，住房市场供应不足，房价连续12月发生火灾。 事实上，即使在领导干部层面公开住房新闻，对纪检制度的恐惧，也肯定有利于这些众多住房群体卖掉住房，今后不再吃住，有利于住房市场健康快速发展。 但是，近来，各地的住房新闻登记似乎都在竭尽全力拒绝“人查房”的功能，为多个房间集团提供保护伞。 显然，没有住房新闻的统一登记和公开，就谈不上房地产市场的健康快速发展，基于比较有效的市场建立的房地产政策调控将是被动的水、无米之炊。 最后，必须强调建立完善的房地产税制，包括交易税、资本收益税和持有税。 目前我国房地产资本所得税和持有税不足，成为住房投机的“免税”激励机制。 但是，完全不动产税制，特别是保有税制，是不动产财产新闻公开的必要前提。 目前，上海市房地产税制试点已成为扩大模式，但该试点方案税率过低，只对增量房地产征收，城市网络配套不足，扩大后难以成为威慑力、房价下跌的有力武器，地方政府替代土地出让金、土地出让金。

此外，不容忽视的宏观因素之一是我国2008年以来以稳定经济增长为借口的超宽松货币政策，对房价的上涨起到了推波助澜的作用。 根据统计，去年第一季度全球新币为1.5万美元，仅中国就发行了1万美元，占世界新币的67%。 据中国人民银行统计数据，年1-5月社会融资规模为9.11万亿元，比去年同期多3.12万亿元。 截至2005年5月，广义货币( m2 )余额104.21万亿元，比去年同期增长15.8%，广义货币总额占年国内生产数值的比率接近1.9 (世界最高国家之一)，并持续扩大。 据多项统计，上述新增资金有一半以上流入房地产行业，成为房地产价格上涨的最有力支撑。

中国的货币供应为什么能不受约束地继续扩大？ 根本原因是中国央行缺乏货币发行标准，特别是独立的货币发行制度。 除了强制管制国家外汇储备大部分外汇收入的货币发行外，社会融资规模的增长不依赖于社会资金的储蓄，而取决于需要多少资金，特别是纳入国家投资计划的项目资金诉求规模，在很大程度上决定了央行的资金投入规模。 例如，2008年底，中国国务院新出台了4万亿元投资计划，随后出台了10大产业振兴计划，各省市区町村也出台了近20万亿元投资计划。 为了保证对这些项目的投资，央行在2009年和2009年分别增加了30%和28%的货币供给，成为了超宽松可怕的货币政策。 由于以房地产为核心的虚拟经济过热和以制造业为核心的实体经济过冷，扩大货币投入引发通货膨胀，引发社会动荡，引发新一轮资金和社会存量资金向房地产、对冲外贸和影子银行的快速转移。 考虑到影子银行的大部分投资都依赖房地产，扭曲房地产制度的货币扩张极大地推动了整个社会的房地产投机热潮，由此引发的房地产价格上涨似乎无法抑制。

从整体上看，房价上涨不是不可控就是不可控，是有意上涨，但房价上涨的基础虚弱且岌岌可危。 房价的上涨有可能给国民经济带来数字的增长，但会给实体经济、民生、收入分配、社会稳定等带来更深的伤害。 房价的走势，实质上取决于决定者的认识。 如果决策者认为房价上涨是基于“刚性”的诉求，而房价上涨是必不可少的，那么他们倾向于维持房地产的现状，而之前出台的没有效果的房地产调控政策则倾向于维持房价的持续上涨。 这种局面持续伤害国民感情，美元升值引发热钱流出、地方债务危机爆发、局部社会冲突引发大范围冲突爆发等一些毫无征兆的因素可能引发房价暴跌，房地产市场崩溃，国民经济和银行领域遭受毁灭性打击。 另一种认识是，只要充分认识到房地产泡沫对国民经济和民生的严重伤害，妥善缩小货币供给，全面推进土地改革、住房新闻公开和房产税等房地产税制改革，有序解决房地产泡沫，国民经济就会在房价下跌、城市化真正推进中经济结构调整和实体经济振兴

(作者是经济学博士、中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授、博士生导师)

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