“任志强：没有土地私有制就没有城镇化 房地产不是为了农民工进城”

任志强

28日，经济注意网发表了题为“任志强:土地制度不改变就不可能有真正的城市群”的文案。 任志强认为房地产绝不是提高城市化率的条件，而是城市化的副产品，房地产是为了改善住房，不是为了农民工进城。 另外，任志强说，中国没有缺钱的问题，而是想如何使用这笔钱的问题。

以下是副本全文。

房地产只是城市化的副产品

世界90多个国家的城市化趋势通常分为4个阶段，第一阶段为农村向城市集中，第二阶段为中小城市向大城市集中，第三阶段为市中心向郊区转移，第四阶段为城市群迅速发展。

中国城市化快速发展受到限制的重要原因之一是没有土地私有制。 只有土地私有，市中心的富裕能力才有可能随着城市的迅速发展转移到其他地区。

但是，中国不能搬迁。 住在农村，只能买小产权房。 公共资源集中在大城市时，大城市城市化率约为60%，为最高，二三线城市城市化率仅为50%，在全国城市化进程中，各城市之间的分布非常不均匀。

中国在改革开放前只有不到18%的城市化率，但在邓小平南巡演讲后，城市化迅速发展，1995年城市化率为29.9%，1996年至2006年的几年间，人口突然增加，1995年以前，每年有800万至900万人，最高100万人。

这个过程真的和不动产有关系吗？ 没什么关系。 生产几所房子，这是从1998年开始统计的。 1999年生产194万所房子，到了今年，生产了721万所房子。 700万房子能保证多少人居住，以3倍计算，2100万人口是城市生活的人口。 为什么从1996年到2006年，城市每年进入2000万人，没有发生房子不足的情况？ 因为那时农民可以回家打季节工。 但是，现在农民工开始找房子了。 他们住在城市里，不会回农村。

所以不要认为城市化推动了房地产。 1980年以前的房子，加起来不到现在总库存的6%，所有的房子几乎都是1980年以后生产的，老房子快拆了。 房地产是为了改善住房，不是为了农民进城。

房地产绝不是提高城市化率的条件，而是城市化的副产品。

房价的高涨是由土地供应不足引起的

上半年很在意国五条，各地差异很大，很多媒体把国五条的焦点集中在20%的税金上。 我个人认为最重要的是控制房价的涨幅。 当这个城市的房价超标时，这个城市会加紧用各种不合理的手段限制增幅。

二手房并没有增加当地政府的gdp，gdp的计算完全不计算二手房交易，只计算投资增加值。 因为这个地方政府不关心二手房的好与坏，但是非常重视二手房。 房子的成交量，特别是一手房，开始高位下跌。

房价涨幅略有减少，年初房价涨幅迅速上升，无论出国还是不出国，都有5股上涨。 有人说是国五条救了我，胡说八道。

土地购买保持负增长，到今年5月为止，土地购买是-13.6%还是-负？ 预计土地负增长趋势将持续到年底，去年为-22.6%，今年为-15%至-25%，转正的可能性可能很小。

没有看到新开发面积的增长，也不能说没有增长。 虽然1%基本持平，但这1%不足以拉动销售。 目前，销售增长率远远高于新开工。 如果销售持续上升，新开工持续低迷，明年将更加艰难。

关注大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商大量购买土地，二线城市出现严重负增长，三线城市开工土地也出现严重负增长。 去年相反，一线城市在政策调控和限购政策下，投资增长基本低速，许多城市维持在个位数。 但是，多个二三线城市维持在两位数和三位数。 今年相反，二三线城市的土地卖不出去，一线城市的土地急速暴涨。 因为价格也随着供求关系的恶化而暴涨。

商品房、住宅都在上升，到5月末为止维持着38%的增长。 虽然比2月的约70%略有下降，但几乎不可能维持70%的增长。 但是，今年维持20%到30%的增长也很困难。 去年的销售整体增长率只有5%，但今年到了20%，就需要卖掉2亿多的房子。 去年超过了12亿平方米，但今年卖掉14亿平方米的房子不容易，所以增长率会略有下降。 特别是后来还会发生政策性的变化。 但是，我们可以看到销售在持续增长。

二手房交易价格和新建房价的钱增长都很高，房价增长高于收入增长的情况下，一定是越来越没钱买房，非常危险的增长。

第三个指标的变化是，新开工从高位下跌，目前只有1%。 4月土地略有回升，但5月又下跌。 如果土地是负增长的话，新的工作几乎不可能增加。 如果销售为20 %~30 %的正增长，新建和土地购买为负增长，后期将导致供求关系更加严重的恶化。

房价受制于整体紧缩

现在供应不足。

有四张资产负债表。 第一张是国家资产负债表。 目前的赤字约相当于gdp债务的2、3%。 即使将20万亿元全部变为政府赤字，也不到gdp的50%。 如果计算所有国家，就会发现中国政府的资产负债表远远好于这些目前面临问题的国家。 日本这样的债务相当于gdp的230%，所以中国政府的资产负债表在大经济区块中很好。

政府不是缺钱的问题，而是想怎么花这笔钱的问题。

第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，发生紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。

最大的问题是公司的资产负债表。 房地产公司的负债率在76%到80%之间。 银行的钱一紧张，倒霉的一定是高负债率的公司。 国有公司可能会变好。 企业品牌公司变好了，国外有融资平台和银行以外的贷款可以转换的融资平台的公司变好了，他们变得更灵活了。 未来十年迅速发展的绝非银行。

10年前，银行占全部市场90%左右的融资水平，社会融资不足10%，到去年银行信贷不足社会总信贷的50%，非银行信贷已经超过了银行总额。 我意识到，过去央行控制银行金钱决策的m2级，现在突然无法控制，有相当一部分不在银行系统内。

从今年到年末，或者到明年年初，如果依然控制着严格的资金总量，银行应该撑不住。 首先，地方债务的问题，以及其他公司无法偿还债务，对开发商公司来说，是无法忍受很久的。 2008年很多公司没有倒闭，是因为2009年开始救市。 年，一年多来，房价又涨了。

长期缺钱一定会影响房价。 没有银行和市场融资，开发商无法用销售来弥补60%以上的资产负债率。 这个时候，投资肯定没有年初那么狠。 增速必然会下降。

如果发生这两种情况，供求关系明年也会恶化。 价格怎么样？ 请自己考虑。

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