“黄奇帆：理想的调控目标是老百姓六七年能买一套房”

黄奇帆(较房地产市场限价更好地利用首付等措施均可于年11月14日10时08分取消(重庆日报《中国市长论坛》暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议于11月12日在安徽合肥召开，住房城乡建设部部长姜伟新、北京市市长郭金龙、重庆， 黄奇帆在会上首次发表主题演讲，运用独特的观点、严密的逻辑和精辟的分析，对房地产调控的五个重要环节和重庆采取五项较为有效的措施大力推进保障房建设等进行了深入浅出的说明 国内外理想的房地产市场调控目标是在该国或城市平均家庭收入6-7年内购买7，80平方米的普通商品房 要实现这一目标，必须整体把握好“供需平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置结构”等5个房地产调控关键环节 黄奇帆说，对任何国家来说，房地产业都是支柱产业、民生产业，是与老百姓的财产和金融密切相关的产业 因此，房地产业健康平稳快速发展，是每个社会、国家、城市管理者热切追求的目标，也是宏观调控的重要对象 黄奇帆表示，无论国内还是国外，理想的房地产市场调控目标是在6-7年内购买该国或城市平均家庭收入为7，80平方米的普通商品房 那么，怎样才能实现这个目标呢？ 总体来说，要抓好“供需平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置结构”5个房地产调控关键环节 这五个关键环节是“军规”、底线，从宏观上看，只要这五个环节的顶层设计科学，房地产业就不会出现大起大落的情况，可以实现健康平稳快速的发展 要平衡房地产的供需，首先必须明确房地产的总量 每个国家根据各自的现实情况，都有人均住房面积的标准。 西方发达国家通常四五十平方米，但中国人不多。 住建部规定在我们城市生活的人均住房面积标准为30平方米。 这个基准乘以城市规划明确的人口数，就是这个城市需要的不动产总量 总量明确后，是一两年、三五年完成，还是十年、二十年完成，有当年的施工量、建设量，必须控制 在每个新兴、扩大中的城市，每年的房地产投资不得超过固定资产投资的25% 不到25%的人证明这个城市房地产业发育不足，超过的话容易出现泡沫 日前，国内部分城市房地产投资占固定资产投资的3、40%，甚至5、60%，事实表明泡沫已经发生 在抑制地价方面，也需要注意两点 首先，地价是影响房价高低的重要基本面原因之一，政府只能追求利润，不能让地价居高不下，不能成为房价居高不下的罪魁祸首 目前，中国许多城市的房价高与地价高有直接关系 我们平时讲的笑话是，面粉的价格比面包贵，面包做好了更贵 我们必须掌握的是，一个城市的楼房地价不能超过当期房价的1/3 它作为《军规》，应该建立比较有效的机制 如果提高地价，短期内财政收入可能会变高，但最终投资环境会恶化，从长期来看会影响该地区的可持续快速发展 那么，怎样才能不超过当期房价的1/3，实现地价比较有效的控制呢？ 这就要求政府进行土地储备，如果没有土地储备，就失去了城市管理的基本控制权，想控制也无法控制，如果楼房的地价低于房价的1/3，那么空的事情就会发生。 为此，重庆市政府从2002年开始大力推进土地储备，城市核心区未来扩建的500平方公里的60%的可建设用地约40万亩掌握在政府手中 政府土地储备充足时，政府想压低地价。 考虑如果自己的土地价格变低就好了，当当地价格变高的时候，多提供两块土地就可以压住了 关于税收的分量，同样需要注意两点 房地产税收是一个国家、一个城市财政收入的重要部分，在国外通常占财政收入的1/3左右，在国内通常为40%左右 但是，国内外房地产税收有着重要的差异。 国外的房地产税收以直接税为主，有房产税、物业税等，但是囊中以生产环节税为主，包括交易契税、增值税、营业税、所得税等，这些税很容易被纳入房价中，从而推高房价。 作为房地产税、房地产税等直接环节的税收，是每年征收的资产税，如果这个税变高，买房的人就会上涨录用价格，收入多的人就不太敢买大房子了 所以直接税对房地产费市场起到比较有效的管理作用 这就是为什么重庆进行税制改革征收房地产税的原因 而且，在实际税收调控中，必须采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”战略 低端有保障是指公租房、安室等低端住房不纳税、不领取补助费、不领取土地出让金、不领取建设公司利润 这样“四不收”，可以最大限度地降低住房建设价格，从而降低向老百姓的租金和出售价格。 中端有优惠是指给老百姓买自己住的普通商品房，税收上有一定优惠，是指对房价高出商品房平均价格2倍、3倍、5倍的高档商品房征收房产税，作为交易的一环，高契税 谈到金融杠杆，必须明确金融调控房地产有两个概念 金融监管首先是基本面的监管，是货币政策。 例如，调整利率，调整准备金率。 这不仅是对房地产的金融调控，也作用于天下所有领域，房地产创造一个领域，也必须受到宏观货币政策的影响 这里所说的金融杠杆，是指与房地产的金融监管相比，用于稳定和快速发展房地产的健康 目前，中国对房地产的金融监管可谓五花八门。 制定措施，如收紧对房产商的投资信贷，提高首付贷款利率，如限购、限价、限贷等 其实，这些措施都没有击中“七寸”的要害 宏观货币政策明确后，应该实行统一利率，贷款应该遵循这个利率，今天不能打30%的折扣，从明天开始取消折扣，随便改变 其实，金融对房地产最简单、最直接、有效的调控只有一个，就是首付和贷款的杠杆比 为了大力刺激房地产，可以实行零首付，一旦杠杆达到100%，就会发生次贷危机。 美国次贷危机就是这种情况 另一种情况是，为了收紧房地产，将实行零贷款，将杠杆比降至零 这是金融监管房地产的两个极端 对政府来说，基于金融的不动产管制，在零首付和零贷款之间采取什么样的比例比较好 对我们来说，老百姓购买的第一套普通商品房，对于首付必须在30%左右的第二套以上的商品房或高档商品房，首付可以达到60%的第三套以上可以免贷款 如果采取这样的调控政策，合理运用首付比这一金融杠杆，固定房贷比例，目前采取的限额、限价、限购等五花八门的调控措施实际上是可以取消的 最后是建立不动产的配置结构 不管房价调整得多好，6-7年就能买套房，但总是有很多不出钱就买房的困难群体。 因此，在住宅配置上，必须采用“双轨制”，由政府向这个困难的群体提供保障室 一个社会的住宅供给不能100%是商品房，也不能100%是政府的保障住宅。 有三七开，或者四六开的比例。 具体比例可以根据各城市的现实情况确定，但住房配置“双轨制”是我们社会应承担的责任 黄奇帆表示，房地产是消费品，与供求有关，供过于求会下跌，供不应求会上涨的房地产也是房地产。 与地价有关。 房地产的要害是土地。 土地要涨价，不动产要折旧。 不动产增值首先是土地的增值。 房地产还是商品，涉及生产和持有环节，涉及税收，税收包括持有环节的税收和生产交易的税收，生产交易的税收会扩展到买卖双方的基数，从而推高房价，但持有环节的税收会增加持有价格，抑制房地产费用的房地产当然也是资本产品，金融 杠杆率大会增加购买力，刺激房地产，而杠杆率小会减弱购买力，抑制房地产房地产还需要“双轨制”的配置。 “双轨制”中的保障室系统是政府的公共服务，政府的公共服务不仅应该包括养老、医疗、教育、卫生、文化，还应该包括为困难群体提供住房保障 总之，我们只要调整房地产系统供需平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、双轨布局五个重要环节，就能促进房地产健康稳定、快速发展，实现国泰民安 重庆采取五项较为有效的措施大力推进保障房建设，一是公务公务公共建设公共管理，二是服务对象决策，三是开工率、竣工率和补助率同时推进； 第四，不要制造两个“黑洞”； 五、讨论了如何搞好政府保障性住房建设以实现投融资的平衡。 黄奇帆表示，重庆认真贯彻中央关于保障性住房建设的政策，致力于采取五项较为有效的措施加以推进 一是保障房是政府的公共服务行为，必须做好公务做好公共建设的公共管理 政府要保障社会的衣食住行，保障养老、医疗、教育、文化、卫生。 保障室作为住宅中的重要复制品，必须由政府提供服务。 政府应当组织相关的土地储备企业，负责房地产建设，政府设立公租房科，负责管理 在美国、新加坡、香港，保障房都由政府作为法人统一建设管理，资本主义也是如此，社会主义也必须如此 我们不允许各公司以集资建房的模式建造公共租赁住房、保障性住房。 这样，很容易发生权力寻租，导致新的不公平，而且我们不鼓励个体业主建设公租房、保障房。 业主必须追求利润。 我们不能让业主做不要钱的工作，也不能因此提高公租房、保障房的建设价格 第二，确定服务对象的有三类人。 一个是在城市里有农民工。 第二个是新生代的大学毕业生。第三个是城市原住民中的住房有困难 我们三类服务对象的特征已经确定，不会出现“浑水摸鱼”的现象 让官员、机关干部、富人模仿农民工，让无法模仿的40岁大学生，冒充20多岁刚毕业的大学生也不行的住房困难户，指的是家庭人均平均住房面积不超过15平方米，3口之家只有30几40平方米，长时间拥挤， 目前，许多地方把收入作为能否享受保障部房的首要标准，但国内现有的征信系统不完善，而且注册管理的操作体系也非常分散。 即使注册居民委员会、街道会，它们也不是权威部门，居民委员会、街道会识别、核对申请保障房的对象的收入很麻烦，也很不清晰，还容易出现灰色问题。 最好像这样简单地操作特征组 而且，我们对这些人取消户籍限制，无论是外国还是当地，只要来重庆工作，就可以申请保障房 从目前已有的三期租赁情况来看，我们的标准非常合理、有效，很少有“浑水摸鱼”的 第三，保障房的开工率、竣工率和配套率同时推进，一并审核 保障房开工后，我们必须在两年到两年半竣工 在竣工的基础上，必须搞好保障房周边的补助 你在郊区种地，两年半后做的，但是水电不通，缺乏公共交通，学校和医院不配套不行。 这样的保障房建成没有意义，老百姓无法安居乐业，“三率”必须同步推进 第四，不制造两个“黑洞” 保障室最可怕的是建造无底洞。 今年建立的保障房给了今年有困难的人。 他拿去后，每隔几年就发一次财，重新买了商品房。 保障室不退出，作为商品房出售，赚大钱 这样，一方面很多人拔尖头、谎报购买保障房，另一方面，政府保障房资源，要组建几个小组，有回来的，也有每年建成保障房，永不结束 因此，我们制定了一个规则。 公租房交到老百姓手里，满5年后可以按价格购买，但是如果以后要出售的话，必须卖给公租房管理局，形成政府保障室的良性循环 这样，后门关上后，就没有炒作的价值，也没有资本的好处，谁也不想投机钻空子，反而一点也不腐败 这样既可以防止出现经济适用房那样的好处，运输“黑洞”，又可以防止因不间断建设公租房而产生的资金“黑洞” 第五，实现投融资平衡 我们三年建成4000万平方米的公租房，去年开工1300多万平方米，今年开工1300多万平方米，明年开工1300多万平方米。 总共需要1400亿元。 资金怎么处理？ 300亿元是土地定额，我们储备了几百万亩土地，拿出4万亩做公租房课。 这四万亩土地的价值原则是三百亿元 并且，政府财政拨款300亿元，其中包括中央财政、建设部建设廉租房、公租房的补助 剩下的800亿元，从银行借款350亿元，从社会保险基金、保险企业、中央大型国企借款近500亿元，至今仍有800亿元 建设资金到位后，关键是今后几年如何偿还这800亿元的本金和利息 关于利息的支付，原则上进行了计算。 1400亿元的公租房完全可以偿还租金800亿元的利息，但在还款方面有两种方法。 一是租用公租房科的商业配套设施，可以逐步偿还400亿元的贷款本金。 第二，根据重庆《公租房管理暂行办法》，居住5年后，公租房可以向特定对象销售，销售价格综合价格明确 根据这个估算，即使出售30%的住宅，也能实现400亿元以上的存款 这样就可以平衡帐目了 黄奇帆表示，重庆通过上述5项措施推进了公共租赁住房、保障性住房的建设，去年建成50万套，占全国570万套保障性住房建设任务的近9%。 今年继续建设50万套，占全国1000万套保障性住房建设任务的5% 重庆建设的100万套保障性住房，一半是危房、贫民区改造而成的安室，一半是公租房 目前，重庆公租房已摇号出租3次，为5.5万户、十几万人提供住房保障。 今年内也继续组织摇滚的出租。 最近到了11月23日，越来越多的人将因此实现“居住者有其家”的愿望 (记者商宇)

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